Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Депозиты vs Квартиры

Из множества вариантов вложения (инвестирования) средств, которые доступны частному инвестору, обычные россияне по большому счёту используют только два. Депозиты в банках и покупка недвижимости. Все остальные варианты безнадёжно проигрывают. Судите сами: вложения в ПИФы, ОФЗ и золото исчисляются сотнями миллиардов рублей, а объём всех депозитов, которые хранятся в российских банках, уже вплотную приближается к 30 трлн руб. С квартирами сложнее, т.к. непонятно, какая часть — инвестиции, а какая приобретена непосредственно в качестве жилья, но известно, например, что только ипотечных кредитов россияне набрали на сумму более трёх трлн руб. за один лишь 2018 год.

Ежегодный ввод жилой недвижимости последние годы стабильно держится выше отметки 70 млн м2, что, если взять среднюю цену метра 50 тыс. руб. (средняя цена квадратного метра жилья, по данным Росстата, в 2018 году составляла 61,8 тыс. руб.), составляет 3,5 трлн руб. в стоимостном выражении. Иными словами, за последние десять лет только недвижимые активы россиян выросли более чем на 30 трлн руб. (цифра, конечно, требует уточнения, но порядок ясен). И это без учёта старого жилого фонда, без коммерческой недвижимости и без учёта роста цен на недвижимость!

Получается, вложения россиян в недвижимость как минимум не уступают депозитам, а если считать все виды недвижимости, то значительно их превосходят. Примерно такое же соотношение показывают многочисленные опросы, в ходе которых у людей спрашивали, во что бы они хотели вложить свои деньги. Ниже один из таких опросов.

Предпочтения россиян по вложению свободных денег (%).

Источник данных: Ромир, 2004-2019

Поскольку столь явно выделяются два лидера, то имеет смысл провести подробный сравнительный анализ депозитов и квартир. В чём преимущество каждого их этих вариантов, и за кем останется последнее слово? Давайте смотреть.

1. Доходность вложений

Параметр, который всех интересует больше всего, — это доходность. Точнее, средняя доходность на длительных временных интервалах.

Доходность вложений в квартиры складывается из:


  • номинального роста цены квартиры;

  • чистых арендных поступлений (арендные платежи минус расходы на содержание недвижимости, которые нельзя переложить на арендатора).

Доходность депозитов — это средний банковский процент за интересующий нас интервал времени.

На первый взгляд, квартиры переигрывают депозиты, поскольку доход от недвижимости складывается из двух частей. Инвестор получает 5–7% в виде поступлений от аренды и рассчитывает, что квартиры будут расти в цене (допустим, тоже по 5–7% в год). Однако на практике всё может оказаться намного скромнее. В нулевые годы квартиры действительно быстро росли в цене (хотя это была, скорее, особенность времени, а не заслуга недвижимости, например, фондовые индексы тоже пышно зеленели), но после достижения пика в 2008 году цены на недвижимость росли средними темпами, не превышающими 1–2% в год (если опираться на цифры Росстата или данные портала irn.ru). Что касается дохода от аренды, многие считают только чистые поступления, игнорируя расходы (затраты на ремонт, поиск арендатора, администрирование, простои и т.д.). Реальная арендная доходность недвижимости, особенно региональной, чаще всего намного ниже, чем ожидания собственников.

В то же время вклады в банке приносят меньшую доходность (чем квартиры) в периоды экономического бума, но зато навёрстывают упущенное в периоды кризиса. Напомню, что во время кризисов цена на недвижимость падает, а проценты по банковским депозитам, наоборот, растут. Поэтому в периоды кризиса депозиты обеспечивают существенно более высокую доходность, чем квартиры. Например, средняя ставка по вкладам на срок более года, по данным ЦБ, в 2015–2016 гг. составила почти 11%. https://www.cbr.ru/statistics/pdko/int_rat/ Если же брать длительные периоды, то получается примерное равенство.

Резюме: по доходности — паритет.

2. Защита от инфляции

Один из аргументов сторонников «кирпича» в том, что недвижимость помогает защитить сбережения во время инфляции, в отличие от вкладов в банках, которые в этот период сгорают. В пример обычно приводят ситуацию начала 90-х. Аргумент не лишён смысла, если не считать, что инфляция вообще-то бывает двух принципиально разных видов:


  • инфляция спроса (когда растёт спрос на все товары, чаще всего из-за денежной эмиссии в особо тяжёлых формах приводит к гиперинфляции);

  • инфляция предложения (когда растут издержки производства и предложение сокращается).

Так вот, квартиры хорошо отыгрывают инфляцию спроса и плохо — инфляцию предложения. Пример кризиса 2014 года наглядно продемонстрировал, что рост цен на товары, если он был вызван ростом издержек (в данном случае из-за курсовой динамики), не обязательно приводит к росту цен на квартиры. Тогда возникла даже обратная ситуация: большинство товаров росли в цене, а цены на недвижимость снижались.

Депозиты же хуже отыгрывают инфляцию спроса, но зато лучше — инфляцию предложения. Ставки во время инфляции растут, как и доходность вкладов. В итоге, если не брать ситуацию гиперинфляции (которая случается всё же нечасто), то оба инструмента защищают от инфляции примерно одинаково.

Резюме: и по этому параметру — паритет.

3. Дисперсия

Важна не только средняя доходность за период, но и вариация (дисперсия) этой доходности. При прочих равных, чем ниже колебания, тем лучше для инвестора. Этот феномен прекрасно описывается поговоркой «Лучше синица в руках, чем журавль в небе». Иначе говоря, лучше 10% стабильно каждый год, чем в первый год +20%, а в следующий — 0%. По этой причине, например, акции не пользуются большим успехом у частных инвесторов, несмотря на хорошую среднюю доходность, поскольку никому не хочется сидеть на пороховой бочке и ждать, что в любой момент богатство может испариться так же быстро, как появилось. Когда сравнивают доходности разных инструментов, про это простое соображение почему-то всегда забывают. Ведь у депозитов есть абсолютно гарантированная заранее известная доходность, а у квартир ничего подобного нет. Несмотря на имидж недвижимости как очень стабильного актива, цена на неё может колебаться в достаточно обширных пределах, в том числе и снижаться. Да и доход от аренды стабильным не назовёшь. В то же время депозит, номинированный в рублях, — всегда неубывающая функция. Резюме: по этому параметру депозиты лучше.

4. Риски (экспроприация)

Риски просадки стоимости активов были рассмотрены выше. Рассмотрим риск потери всего, или части актива, в результате экспроприации, т.е. нерыночные риски. Владелец недвижимости должен учесть следующие нерыночные риски:


  • риск оспаривания собственности бывшими владельцами;

  • принудительная экспроприация государством или крупным бизнесом;

  • потери по суду (развод, наложение ареста);

  • дробление недвижимости на доли и дальнейшая потеря контроля над недвижимостью;

  • воровство и грабёж (рейдерство).

Владельцы вкладов, особенно если это крупные суммы, также подвержены рискам экспроприации. Особым статусом (страхуются) обладают вклады только до 1,4 млн, но и это не гарантирует сохранность накоплений (например, взыскание задолженности путём наложения ареста на вклад — гораздо более частая практика, чем ареста на недвижимость). Существенное преимущество недвижимости в том, что если это единственное жилье, то оно не может быть изъято по суду.

Резюме: по этому параметру квартиры лучше.

Полную версию статьи можно прочитать тут:
https://journal.open-broker.ru/investments/depozity-vs-kvartiry/
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 6 comments