Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

О насыщении спроса на недвижимость

Когда я была маленькой, мои родители скупали хрусталь и книги. Теперь у меня целый шкаф хрусталя и книг. Места занимают много, и выкинуть жалко. В девяностые все хотели купить машину. Теперь в каждой семье есть машина, а иногда две. Знакомые вообще избавились от машины в пользу каршеринга. Посчитали, что так дешевле. Сейчас все помешаны на покупке квартир. Надо - не надо, но раз другие покупают, то надо. Скоро и квартирами наедятся. Только в крупных городах квартиры будут востребованы. Так что если покупать квартиру как вложение денег, то только в крупных городах.
Есть в экономической науке такая специфическая категория товаров, которую зовут предметами роскоши (они же эксклюзивные, престижные блага, эластичные по доходу блага).
Что мы знаем про свойства престижного товара? Такой товар недоступен большинству населения и ровно по этой причине многие грезят о его покупке. Мечта всей жизни – раздобыть труднодоступное, но такое желанное благо. Иногда – весьма часто – это эксклюзивное благо и не нужно само по себе и единственный смысл его обладания – демонстрация его окружающим.
При росте дохода или при снижении цены, спрос на товар-роскошь непропорционально возрастает. Однако постепенно спрос на такое благо насыщается, а главное, по мере того как все больше людей его приобретают, оно перестает восприниматься как роскошь, покупка его уже не считается престижной, и товар превращается в обычный.
Можно сказать, что вся современная экономическая история человечества – это постепенное превращение роскошных товаров в обычные за счет их удешевления, бурный рост экономики, когда люди массово стремятся купить прежде недоступный товар, насыщение, а затем поиск новых престижных благ.
Поначалу это превращение происходило очень медленно.
В средние века соль и приправы, которые сегодня стоят копейки, были безумно дорогими. В 19 веке, например, чай и кофе.
Постепенно темп перехода начал ускоряться. Где-то на рубеже 19-20 веков для большинства потребительских товаров наблюдалось тотальное удешевление товаров, которые ранее были эксклюзивными. Делалось это с помощью серийного производства - что с одной стороны позволило снизить цены за счет эффекта масштаба, а с другой стороны, резко подняло продажи за счет вовлечения менее обеспеченных слоев населения. То, о чем люди недавно могли лишь мечтать, внезапно стало реальностью.
Один из свежих примеров – мобильные телефоны. В начале 90-х они были редким, дорогим и статусным продуктом. Но так продолжалось недолго – цены снизились, продажи выросли в десятки раз и телефоны перешли в массы. Спустя 20 лет после начала экспансии мобильные телефоны уже были абсолютно стандартным товаром со стабильными продажами.
В СССР многие товары были фактически недоступными, что как раз описано в начале этой статьи. Но очень быстро хрусталь, книги, машины перестали быть таковыми.
А что недвижимость?
В принципе подобная логика здесь вполне подходит. Действительно, недвижимость – хоть и специфический, но все-таки товар. Благодаря своему ценнику недвижимость вполне может считаться товаром роскошью. Также можно предполагать, что спрос на квартиры будет насыщаться по той же схеме, как ранее на продукты питания, на электронику или автомобили. Невозможно долго поддерживать высокие цены, как один из признаков элитарности продукта при одновременно развернутом массовом производстве. Недвижимости становится все больше, купить ее все проще. Все меньше людей, у которых нет недвижимого имущества, а значит, покупка квартиры уже не годится для демонстрации успешности. Грубо говоря, если раньше владелец любой недвижимости получал бонусы (в том числе моральные) за сам факт обладания, то теперь для этого подходит уже не всякая недвижимость, а только дорогая или в престижных местах (глупо хвалиться недвижимостью в Волгограде, но еще можно в Москве).
Правда есть несколько «но», стоящие на пути превращения недвижимости в обычный товар:
- Спрос на недвижимость насыщается гораздо медленнее, чем на любой другой товар в силу объективных причин (стоимость актива слишком высока и ее непросто снизить, годовой объем производства существенно ниже общей потребности).
- Сложности в развертывании серийного производства недвижимости.
- Нехватка мест под строительство в мегаполисах и центрах крупных городов.
- Недвижимость – не только товар, но и финансовый актив (деньги). На финансовые активы спрос не насыщается (например, люди могут годами держать бесполезную недвижимость, если она растет в цене, их это совершенно не смущает, более того – прикупят еще).
Что случится, когда недвижимость перейдет в класс обычных товаров?
То же самое, что ранее случилось с перцем, кофе, книгами и автомобилями. Спрос стабилизируется, цены упадут. Покупка недвижимости станет относительно простой операцией. По крайней мере, это касается массового сегмента. Однако, усилится расслоение на обычную и «премиум-недвижимость» (как например на обычные и люксовые автомобили), цены на последнюю наоборот вырастут. Экономическому человеку, как ослику, которому подвешивают пучок сена, нужны эксклюзивные блага, к обладанию которых он будет стремиться.
Больше интересных материалов можно найти тут:
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 17 comments