Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Что не так с теориями удорожания недвижимости

Если собрать все новости о рынке недвижимости, доступные в СМИ, все статьи, мнения экспертов, обзоры и ссылки на статистику, и убрать из них «воду», то в сухом остатке мы получим всего два слова: «квартиры дорожают».

Недвижимость всегда дорожает. По крайней мере, мы всюду слышим об этом. Что бы ни происходило в стране — экономический бум, кризис, падение или рост реальных доходов, рост или снижение курса доллара, законодательные новшества, строительство метро, реновация — всегда и неизменно это приводит к росту цен на жильё. При многократном повторении этой нехитрой максимы у большинства обывателей отключается всякая способность критически мыслить. То, что они сами не могут продать свою «дорожающую» недвижимость, вынуждены снижать ценники или вовсе снимать объект с продажи, никого не смущает. Досадное недоразумение или банальное невезение, а вообще — квартиры всегда дорожают.

Забавно наблюдать, как систематически приуменьшаются, или, по крайне мере, не акцентируются показатели потребительской инфляции, а вот про рост цен на квартиры так не скажешь. Если растут цены на бензин или продукты питания, это вызывает всеобщее возмущение, а если на недвижимость — вроде всё хорошо.

Зачем это делается?

Очевидный ответ: чтобы люди несли свои деньги на этот рынок. Казалось бы, согласно закону спроса при росте цены спрос падает, то есть растущие цены на обычный товар отпугивают покупателей. Но только не покупателей недвижимости! Не стоит забывать, что недвижимость — это ещё и финансовый актив, а не только потребительское благо, и стандартный закон спроса-предложения тут не работает.

Но ещё более важно формирование ожиданий, что цены вырастут. Именно это, по мнению тех, кто запускает информационные (дезинформационные) волны, должно побудить людей быстрее расстаться с деньгами, чтобы купить якобы дорожающий продукт. И расчёт не лишён оснований.

Чтобы понять, в чём смысл искажения информации, просто представим, что СМИ бы вели себя иначе. Что бы тогда произошло?

Недвижимость перестали бы покупать инвесторы (точнее спекулянты) в расчёте на выгодную перепродажу. Недвижимость перестали бы покупать люди, берущие ипотечные кредиты (при стагнирующих и тем более падающих ценах на квартиры аренда значительно привлекательнее ипотеки). Многие консервативные покупатели также решили бы повременить (зачем торопиться, если через несколько лет можно взять дешевле).

На рынке остались бы лишь те, кто берёт для себя. Как видно, эта группа покупателей слишком небольшая, чтобы спроса с её стороны хватило для выкупа всех новостроек.

Кому это нужно?

К сожалению, практически всем, кроме тех самых немногочисленных обычных покупателей.

Это одна из причин, почему в игру «квартиры дорожают» играют многие. А именно. Застройщики. Их интерес очевиден. Чем больше торопятся покупатели, тем выше выручка, маржа и прибыль. Риелторы и агентства недвижимости. Им без разницы, какие цены, но им нужен поток покупателей, который создаётся путём искусственного ажиотажа. Банки. Ипотечная пирамида работает только при постоянно растущих ценах на недвижимость. Если покупатели заподозрят, что цены могут снизиться, это обрушит рынок, стоимость залогов упадёт, и у банков будут большие неприятности. Государство. Растёт налогооблагаемая база. Кроме того, принято считать, что за счёт мультипликационного эффекта бум в строительстве передаётся на другие сектора экономики. Собственники квартир, включая ипотечников. Они заинтересованы, чтобы стоимость их активов росла.

Способы дезинформации

1. Фейковые новости, вброс специальных страшилок, даже нагнетание паники в СМИ.

Поскольку большинство обывателей не обременены экономическим образованием, то совершенно не обязательно подавать им сложный аналитический материал или вообще соблюдать какую-то правдоподобность. Расчёт на то, что сработает эффект самосбывающегося прогноза. Достаточно внушить людям, что цены вырастут, люди понесут деньги на рынок недвижимости — и цены действительно вырастут, потому что люди принесли деньги.

Как это работает.


  • Акцентируется внимание на рисках в финансовой сфере («у банков отзывают лицензии, депозиты слишком рискованные, то ли дело — квартиры»).

  • Новости об изменениях в ипотечных ставках всегда подаются в нужном ключе (если ипотечная ставка снижается, то «жильё стало доступнее, надо брать»; если растёт, то «жильё может стать недоступным, надо брать»).

  • Муссируется тема неблагоприятных изменений в законе о долевом строительстве («отмена долевого строительства приведёт к росту цен на квартиры»).

  • Население пугают, что рост материалов приведёт к росту цен на квартиры («кирпич и арматура подорожала, ждите роста цен на квартиры»).

И так далее.

2. Подмена понятий.

Например, «квартирами» называют недостроенную недвижимость, а «ростом цен» — снижение дисконта по мере приближения даты ввода здания в эксплуатацию. Немногие понимают, что цены на новостройки ведут себя принципиально иначе, чем на готовое жильё. Дисконт на новостройку (к цене готовой квартиры) отражает плату застройщика инвестору за пользование его деньгами. Чем меньше остаётся времени до ввода здания в эксплуатацию, тем меньше дисконт. По этой причине новостройки всегда растут в цене по мере строительства. К удорожанию недвижимости это никакого отношения не имеет.

Аналогично, никакого роста цены жилья при переходе на эскроу-счета, которым так любят пугать в прессе, не произойдёт. Возможно, речь идёт о сокращении платы инвестору за пользование его деньгами. Опять-таки не квартиры подорожают, а дисконт на новостройки (которые ещё не являются жильём) уменьшится.

Разумеется, никому не интересно разъяснять такие тонкости, зато можно заявить, что вся недвижимость подорожает.

Читать статью полностью:
https://journal.open-broker.ru/investments/chto-ne-tak-s-teoriyami-udorozhaniya-nedvizhimosti/

Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 17 comments

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…