Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Почему доходность жилья в разных городах так сильно отличается

У меня к Вам вопрос, как к специалисту: ключевой параметр это соотношение аренды к [ипотечной] ставке и стоимости жилья. Эти цифры различаются по России не в разы, а на порядки! Я уже рассказывал о том, как это происходит на Дальнем Востоке: если у тебя есть легальная работа и место где жить (например у родителей), ты берёшь ипотеку на 5 лет и сразу же квартиру сдаёшь, этот доход покрывает ипотечный платёж, своих денег ты в течении всего этого срока не вносишь, цикл можно повторять на необходимое число квартир. Я не знаю как у вас там в России, но у нас так, и именно такую ситуацию я воспринимаю как нормальную (т.е. аренда [за год дает] 10-20% от стоимости жилья, в зависимости от района и состояния). И вот сейчас в Калининграде наблюдаю дичайшую картину: стоимость аренды чуть выше стоимости жкх, а цены на квартиры, как на Дальнем Востоке. Т.е. стоимость аренды меньше 2% от стоимости жилья, а очищенная от жкх она просто какие-то десятые доли процента. Т.е. ниже нашей нормы в десятки раз (мне вообще не понятно, кто и зачем покупает квартиры по таким ценам???!!!).
Такой вопрос мне задали в моем блоге, но прежде чем приступить к ответу, необходимо отделить зерна от плевел. Читатель фактически спрашивает, почему в разных городах (регионах) арендная доходность (соотношение годовых поступлений от аренды к стоимости квартиры) так сильно отличается. Якобы на Дальнем Востоке поступления от аренды столь значительны, что позволяют полностью перекрыть затраты на ипотечный кредит, в то время как на противоположном конце Родины, в Калининграде, за аренду платят очень мало, что инвестиции приносят "на порядок" (то есть в десять раз) меньше.
Сразу скажу, что это не более чем фантазии. Никаких 10-20% доходности при вложении в квартиры на Дальнем Востоке нет, равно как и 2% в Калининграде неправдоподобно мало и тоже не соответствует действительности. Не знаю уж, почему так не повезло Калининграду - это отличный перспективный город, с развитым туризмом, с хорошими демографическими показателями и как пример "плохого" города выбран явно неудачно. Что подтверждает и статистика циана, где особой разницы в арендной доходности между Хабаровском и Калининградом не заметно (и там, и там около 7%).
Тем не менее, проблема затронута интересная. Ведь действительно, арендная доходность в каждом городе своя. Где-то может быть 3-4%, а где-то и 10%. Получается, в городах, где арендная доходность высокая, имеет смысл инвестировать в недвижимость, а где низкая - там избавляться от нее? Но не все так просто.
В качестве иллюстрации приведем пример фондового рынка.
Известно, что многие бумаги обещают своим владельцам дивиденды. Вы выбираете, какую акцию купить и с удивлением замечаете, что доходность всюду разная. Сбербанк дает 3%, Газпром 7%, а какое-нибудь Лензолото (условно) - 15%! Если следовать примитивной логике, то доходность должна выравниваться: инвесторы в погоне за прибылью будут скупать бумаги самых щедрых эмитентов, их цена вырастет и доходность упадет до среднего уровня. Но этого никогда не происходит - ведь помимо дивидендов существует множество важных параметров, которые влияют на цену - надежность компании, ликвидность акции, перспективы, стабильность выплаты купонов и т.д.
Недвижимость, конечно, намного менее спекулятивный актив чем акции и таких разбросов в доходности не будет, но принципы схожие. Давайте подумаем, от чего зависит цена найма на квартиры:
1. наличия рабочих мест и средней зарплаты по городу
2. положительной или отрицательной миграции (что на самом деле следствие п.1).
3. емкости рынка (насколько велик жилой фонд, есть ли свободные площади)
Теперь от чего зависит цена квартир:
1. доходов населения
2. доступности кредитов
3. темпов ввода новостроек последние несколько лет
Как видим факторы ценообразования в аренде и покупке хотя и имеют общие элементы, но полностью не совпадают. И кредиты! Опять кредиты! Именно они больше всего меняют диспозицию, ведь на покупку кредит дают, а на аренду - нет.
Обычно происходит так: люди, снимающие жилье, берут ипотеку, разгоняя тем самым цену на готовое жилье, но одновременно они освобождают прежние квартиры и поэтому цена найма падает. Падает и арендная доходность. На сколько - будет зависеть от того, кто заселяется в опустевшие квартиры, есть ли в городе рабочие места и будут ли туда стремиться мигранты или нет. Если миграционные потоки слабые, то бурное кредитование вызовет падение арендной доходности хоть до нуля (т.е. желающих платить за найм квартир просто не окажется).
Но не только кредиты вызывают флуктуации арендных ставок. Сильное влияние оказывают темпы ввода жилья. Например в Московской области традиционно высокая арендная доходность за счет высоких показателей ввода недвижимости (спрос на аренду высокий благодаря близости к столице, а цены квартир относительно демократичные).
Обычно арендный доход более устойчив, чем цена квартир. Подробнее об этом было рассказано в статье Почему цены на квартиры пляшут, а арендная плата стоит.
Короче говоря, связка "аренда/цена квартиры" не жесткая. Из того, что растет в цене одно автоматически не следует, что будет расти другое. Аналогично, если снижается одно, не обязательно с той же скоростью будет падать другое. Именно поэтому арендная доходность бывает довольно непредсказуемой величиной и к тому же может сильно зависеть от региональных особенностей.
Теперь почему не происходит выравнивания арендной доходности.
По идее низкая арендная доходность должна побудить инвесторов скидывать недвижимость в плохих регионах (с точки зрения арендной доходности) и покупать в хороших.
Но вы сами понимаете, что так обычно никто не делает (как и в случае с акциями на фондовом рынке).
Продавать недвижимость в России вообще не принято.
Кстати, в Москве традиционно низкая арендная доходность (что-то около 4-5%), но толп желающих избавляться от нее что-то не видно.
Также она очень низкая во многих регионах, но и там недвижимость держат вопреки любым здравым доводам. См. О специфике арендного «бизнеса» в провинции или как я в глубинке квартиру снимал.
Что касается покупки недвижимости в регионах с высокой арендной доходностью... Зачастую, это делать просто некому, т.к. все платежеспособные уже это сделали, а остались только те, кто не в состоянии. Да и смысла, честно говоря, в покупке "более доходной" недвижимости нет.
Больше интересных материалов можно найти тут:
Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 5 comments