Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Гетто. Так ли страшен черт, как его малюют?

В последнее время развелось множество аналитических «исследований» и разных бытовых зарисовок, предрекающих скорое и неизбежное образование у нас гетто-районов. Приличные люди оттуда сбегают, а на их место переселяются люмпены-мигранты, вокруг царит разруха, преступность и насилие, полицейские боятся заходить в такие кварталы и т.п. По аналогии с латиноамериканским обустройством жизни, где рядышком существуют благополучные кварталы элиты и среднего класса и грязные фавелы для неимущих.

Речь о гетто, как правило, заходит при обсуждении массового строительства «человейников» вокруг Москвы, Питера, Краснодара. В новых кварталах  плотность порой выше чем в Шанхае, а инфраструктуры, даже базовой, катастрофически не хватает. Нет школ, поликлиник, парковок, парковых зон и т.д.
По логике экспертов жители таких районов рано или поздно ужаснутся (сейчас типа они не понимают, во что вляпались), одумаются, побросают свое муравеечное жилье и переедут в более респектабельные места. И останутся там жить только отбросы общества, у кого денег ни на что другое не хватает.
Давайте разбираться, что не так в данной логике.
Кстати, отметим, что несмотря на множество статей о скором появлении гетто, никто еще не сумел привести убедительных примеров, что данная проблема актуальна для России.
Помнится, блогер Варламов очень много про это писал, да только кроме случая с детдомовцами ни одного примера привести не сумел.
Прежде чем анализировать причины, следует уточнить, что мы в принципе понимаем под «гетто».

Итак, «геттоизация» - это процесс с положительной обратной связью, когда ухудшение характеристик жилья приводит к оттоку обеспеченных жителей, снижению цен, переселению в них менее качественного контингента, что ведет к новому ухудшению характеристик, новому оттоку и т.п.
Здесь самое главное во фразе положительная обратная связь. Это означает, что ухудшение качества района постоянно прогрессирует. Снижение качества района приводит к падению цены, а падение цены – к новому снижению качества района, и т.д.
Когда мы поймем, почему не работает данная связь, мы ответим и на вопрос, почему не происходит геттоизация в России.

Слишком высокие цены на жилье
Гетто никогда не образуются там, где жилье стоит дорого. А в России оно по-прежнему очень дорогое относительно доходов населения. И, кстати, от обратного: отсутствие плохих районов - один из косвенных признаков, что ценник завышенный.
В Москве и ближайшем Подмосковье практически нет дешевого жилья. Самая заурядная однушка в муравейнике где-нибудь в Железнодорожном продается за 3-4 млн. Это намного выше, чем стоят квартиры в большинстве регионов.  Какое гетто, о чем вы?
Недоступность жилья предполагает, что покупатели вынуждены жертвовать качественными характеристиками локации и самого дома, лишь бы купить подешевле. Они бы и рады переселиться в хороший район, да денег элементарно не хватает. И это не какие-то нищеброды, а средний класс.
Проиллюстрируем на примере.

Ситуация А.
Квартира в плохом районе стоит 1 млн. руб, а в хорошем 1,5 млн. руб. (на 50% больше).  Как рассуждает обеспеченный покупатель «Лучше я заплачу лишние 500 тыс, зато буду жить как нормальный человек. И переселяется в хороший район.

Ситуация Б.
Квартира в плохом районе стоит 5 млн. руб., а в хорошем 7,5 млн. (тоже на 50% больше). Как в этом случае ведет себя покупатель: «у меня одобренного кредита хватает только на квартиру за пять миллионов, поэтому придется брать ее».

Итак, мы видим, что в случае относительно низких цен на недвижимость покупатель обращает внимание на качественные характеристики жилья. В случае дорогого жилья – обращает внимание только на цену.
Сегодняшняя ситуация в России означает максимальное напряжение сил покупателей. Им уже не до жиру – гетто не гетто, лишь бы купить хоть что-нибудь. Даже если самолеты летают над головой, под окнами шумит автобан, а в километре дымит мусоросжигательный завод, все равно значение имеет только цена. А раз так, то дешевые районы неизменно пользуются популярностью. Люмпенизации их не происходит.

Снижение цены не отпугивает людей, а наоборот привлекает
Иначе говоря, положительной обратной связи (между ценой и качеством района) не возникает. Если цена на недвижимость снижается, это лишь привлекает новую когорту покупателей. Цены в Люблино и Некрасовке конечно ниже, чем на Западе столицы, но проблем со спросом, в том числе со стороны среднего класса пока нет. Даже пресловутые Капотню и Бирюлево охотно покупают, а цены там все равно намного выше, чем во многих миллионниках России.

Мозаичная застройка в столицах
Появление гетто возможно там, где уже имеется концентрированная застройка дешевым некачественным жильем. Однако в Москве и Спб границы между элитными и пролетарскими районами весьма условны. В хрущевочных кварталах вполне может быть втиснут элитный дом, а внутри элитного района  (вроде Рублевского шоссе) вполне присутствовать старая застройка.
Деление людей по принципу «покупали на свои деньги» vs «получили бесплатно» тоже не проводит к какой-то заметной сепарации. Дорогие квартиры в центре могли быть получены в свое время нахаляву, а дешевые за МКАДом – куплены на свои деньги (что подразумевает более высокий культурный уровень их обладателей). А может быть и наоборот: в центре живет какой-то сын московских интеллигентов, а на окраине – получивший квартиру в субсидию от государства. Каких-то заметных отличий в классе жителей по районам нет. Я некоторое время жил в Марьиной Роще (практически центр столицы) и в некоторых кварталах видел кучу мигрантов, которые снимали там жилье, в то время как в некоторых замкадных районах доля славянского населения была выше.

Слабая внутригородская миграция
Не в привычках россиянина часто мигрировать. Москвичей это правило тоже касается (про Спб не знаю, но думаю, там аналогично). Обычно все живут в том районе, к которому привыкли и он их устраивает. Переселяться, только ради места престижней – нет, никто не будет. Когда люди выбирают, где купить квартиру – в подавляющем большинстве случаев они останавливаются на своем районе. Там родственники, друзья и все знакомо.

Качественная миграция в столицы
Расклад могут поменять мигранты, которые не покупают, а снимают жилье и естественно в зонах их компактного расселения возможны неблагоприятные качественные изменений.
Скорее всего когда-нибудь  таки и случится – но позже, когда преобладающей станет миграция из стран Средней Азии.
А пока по-другому: основная масса мигрантов – это русские из провинции, причем не самые плохие представители нации, т.к. столица традиционно привлекает больше активных и образованных. Те едут в соответствии с процессами второй урбанизации.
Новые жители, чуть обустроившись на месте, как раз и покупают дома в ипотеку в муравейниках.
Пока преобладает миграция этого типа, люмпенизации не будет. Как только поток качественных мигрантов оскудеет и на заработки повалят некачественные мигранты, будет больше оснований ожидать геттоизации российских мегаполисов.

А теперь все-таки ответим на вопрос
Существуют ли все-таки в России гетто?

Да, гетто у нас в стране существуют. Только они там, где их никто не ищет!
Все ищут их в московских муравейниках, а они совсем в иных местах.
Конечно, я имею в виду регионы с отрицательной миграцией.
В соответствии с законом положительной обратной связи, отбытие переселенцев ухудшает состояние районов. Чем больше уезжают в столицы людей, тем хуже ситуация для тех, кто остается. Рано или поздно они тоже уедут, оставляя города пенсионерам и местным маргиналам.
Что-то подобное можно наблюдать уже сегодня в:
- старых промышленных регионах, вроде Кузбасса.
- мелких провинциальных городишках.

Подписывайтесь в группу вк. Там больше интересных материалов!
https://vk.com/public164539231
Subscribe

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 38 comments

  • Кто еще не купил?

    Интересно наблюдать за медленной, но неуклонной эволюцией покупателя российской недвижимости. До 2008 года квартиры брали в основном бизнесмены, воры…

  • Новая реальность: дефицит кадров, инфляция зарплат и стагфляция

    Всем привет! Давно не писал в блоге, но на то была причина, и она – в теме этой статьи. Не знаю, известно ли читателям, но недвижимость –…

  • Пару слов об инфляции

    Я люблю играть в футбол, но периодически экипировка выходит из строя, и приходится покупать новые кроссовки. Обычно одной пары кроссовок хватает на…