Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Category:

О специфике арендного «бизнеса» в провинции или как я в глубинке квартиру снимал

Рассуждать о региональном рынке недвижимости сквозь призму московского опыта - это примерно как изучать жизнь китов на примере аквариумных рыбок.
Недавно довелось мне познакомиться с региональной спецификой рынка недвижимости поближе.
В глушь, в Сибирь, правда, не отъезжал, а всего лишь на 200 километров от столицы. Но чтобы увидеть разницу, этого оказалось достаточно.
Решил на лето вывезти свою семью из пыльной Москвы. Остановил свой выбор на поселке недалеко от областного центра, благо место мне хорошо знакомое, там постоянно живут родственники, есть какая-никакая инфраструктура, лес, природа и т.п.
Чтобы никого из родственников не затруднять, решил сразу искать варианты под съем.
И тут возникли первые сложности.
Это в Москве - захотел снять квартиру, открыл базу объявлений, позвонил, сходил на пару просмотров, подписал договор и можно заселяться.
Снять дачу в Подмосковье, вроде бы тоже особенных проблем не доставляет (хотя уверенности в этом уже меньше).
Но что, если отъехать еще чуть подальше?
Казалось бы: богата провинция просторами, да деньгами бедна, недвижимости там - вагон и маленькая тележка, и сам бог велел хозяевам сдавать лишние метры, чтобы хотя бы немного увеличить свои доходы.
Но уже беглое знакомство с базой объявлений показало, в чем реалии отличаются от домыслов.
Быстро выяснилось, что подходящих мне предложений нет (а искал я домик с некоторыми удобствами в том же поселке).
То есть не то, что их нет в подходящем ценовом диапазоне, а их нет в принципе.
Хоть ищи, хоть не ищи. Ни за какие деньги. Нет и все.
Если арендовать домик «где-нибудь в области», то найти можно. А если требуется конкретное место (а искомый поселок особенно маленьким не назовешь), то извини…
В теории если имеется спрос (в моем лице), найдется и предложение. Но не тут-то было.
В общем, от идеи съема дачи или дома на лето пришлось отказаться практически сразу.
Пришлось выдумывать более экзотические варианты. В исходном поселке помимо частного сектора имелось несколько многоквартирных домов.
Квартира – это не то, о чем мечтает житель столицы, убегая из Москвы, но при некоторых оговорках можно было рассмотреть и такой вариант.
На «авито» я нашел целых два объявления о долгосрочной аренде квартиры в поселке. Одно из них вроде бы подходило по параметрам. Правда общение с собственником (точнее, собственницей) не внушало особенных надежд на положительный исход (были противоречия в условиях и вообще ситуация выглядела довольно мутной).
В итоге я взял тайм-аут до майских праздников (а дело происходило в начале апреля). В начале мая я наудачу вновь позвонил по тому же номеру – и, каково было мое удивление, что собственница все еще не сдала свою квартиру, хотя прошло уже три недели. Сложилось впечатление, что позвони я и два месяца спустя – квартира все еще оставалась бы свободной.
В общем, решил я рискнуть, съездить и посмотреть.

Без особых приключений прибыв на место, я остался в целом доволен предложенным вариантом. Кстати, квартира представляла из себя трешку на 1 этаже, переделанную в двушку с большой кухней. Ремонт был «уставший» после предыдущих арендаторов, но по провинциальным меркам приемлемым. Цена вполне демократичной – 10 тыс/мес плюс коммуналка. Хозяйка
особенно настаивала на полной уплате коммунальных платежей – а почему – я узнал позже.
В принципе, тут бы и сказочке конец, но есть некоторые моменты, из-за которых я решил написать эту статью.

Реальная доходность сдачи недвижимости в провинции
И тут я решил поставить себя на место собственника. Мне стало интересно, а какова реальная доходность квартиры, которую я снял. Выяснить это оказалось не сложно: на «авито» была выставлена точно такая же квартира (3 комнатная, на 1 этаже, только без перепланировки) за 2100 тыс. руб. Несложно было подсчитать грязную доходность 10*12/2100=0,057. То есть 5,7%. Вроде бы не так плохо, даже больше чем в Москве. Но не спешите.
Как известно, нужно отличать чистую арендную доходность от грязной. Подробнее об этом написано тут. Грубо говоря, из арендных поступлений нужно вычесть:
- Затраты на коммуналку и налоги.
- Затраты на ремонт и обстановку.
- Время простоя.
- Внеплановые издержки.
Но как все это подсчитать? Прямые затраты на коммуналку не были включены в аренду (шли сверху), поэтому собственник как бы не тратился на это. Ладно, коммуналку не считаем.
Налоги тоже вряд ли значительные.
С ремонтом и обстановкой сложнее. Общие затраты я оценил примерно в полмиллиона рублей с обновлением раз в десять лет, что еще очень оптимистично (помимо ремонта должен быть минимальный набор в виде стиральной машины, холодильника, мебели, а все это имеет свойство ломаться).
Время простоя можно было оценить по некоторым косвенным признакам.
- Объявление висело около месяца
- Собственница сразу согласилась на сезонную аренду, только на лето (значит, иных вариантов у нее не было).
Иными словами, если мы посчитаем, что примерно четверть времени квартира пустует, то не сильно ошибемся (за время простоя, арендодатель не только не получает дохода, но еще вынужден платить коммуналку).
Наконец, мы подходим к самому интересному пункту. Внеплановые издержки. Какие еще внеплановые издержки? - воскликнет читатель. А вот такие. Напомню, это провинция. У всех уже есть квартиры. Основной контингент снимающих – гастарбайтеры (представьте, в провинции они тоже есть). Качество нанимателей соответствующее. Итог – разрисованные обои, поломанные двери и мебель. Но не это самое страшное.
Самое неприятное – это то, что выяснилось потом, когда пришли первые счета на коммуналку. В разделе «долг» - огромная непогашенная сумма.

127 тыс. руб. долга! Для провинции гигантская величина, превышающая годовые арендные поступления от квартиры. Собственница обмолвилась, что предыдущие арендаторы съехали и не заплатили за коммуналку, хотя сомневаюсь, что тут только одни только арендаторы постарались (возможно, что-то накопилась за время простоя). Стало понятно, почему вообще квартира вообще появилась в базе объявлений - хозяйка просто перестала справляться с коммуналкой и решила хотя бы немного снизить свои расходы.
Ну и теперь считаем.
10 тыс. поступления от аренды.
4 тыс. – амортизация за ремонт.
5 тыс. – простои (включая оплата коммуналки во время отсутствия арендаторов).
2-5 тыс. – форс-мажоры.
Итог - ноль или около того.
Вот она, доходность арендного бизнеса в провинции.
Точнее, нет там ни бизнеса, ни доходности.
Одна иллюзия. Ведь собственник едва ли покрывает все свои расходы, а вполне вероятно и вовсе уходит в минус. То есть не только ничего на зарабатывает на своих активах, но лишь теряет.
Зачем люди продолжают держать лишние метры в провинции - загадка, по крайней мере, экономического смысла в этом точно нет.

Подписывайтесь в группу вк. Там больше интересных материалов!
https://vk.com/public164539231
Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 11 comments