Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

ЦБ, кажется, о чем-то догадывается…

Всегда интересно наблюдать, как  политики и чиновники, когда от них никто не требует решений; аналитики, когда они пишут отчеты для собственного пользования, а не под заказ, начинают рассуждать на удивление здраво. Вдруг просыпается у них и ум, и мудрость и прагматичное видение ситуации. Может, они делают это для очистки совести или чтобы потом заявить: «а мы ведь говорили!» Но вся проблема в том, что на практике никто ничего менять не собирается.
Я намекаю на последнее аналитическое исследование от ЦБ, на которое мало кто обратил внимание. А ведь там эксперты вышли на небывалую ступень откровения. Оказываются, они обо всем знают! - просто скромничают.
https://www.cbr.ru/Content/Document/File/73070/analytic_note_20190711_dip.pdf

Давайте пройдемся внимательно по этому занимательному чтиву. Название его, кажется, говорит само за себя «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства».
В преамбуле сообщается, что национальный проект «жилье и городская среда», который предполагает ежегодный ввод жилья до уровня 120 млн. кв. м. выглядит нереалистичным и его выполнение сопряжено с рядом системных рисков. Далее, подробно описываются эти самые риски.

1. Банкротство части строительных компаний
Аналитики цинично прогнозируют, что «в настоящее время около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности» и переход на эскроу-счета их попросту добьет окончательно.
2. Передел рынка
Но это не проблема, продолжают эксперты. Ведь «это объективный процесс, который должен оздоровить отрасль». Каким образом? Да, очень просто. «Процедура  банкротства должна  обеспечивать переход  производственных мощностей к финансово здоровым строительным компаниям». Переводя на человеческий язык, крупные строительные олигополии съедят всю мелочь.
3. Нехватка кредитных средств
При переходе на эскроу банки перехватывают кредитование стройкомплекса у населения. Но никто не подумал, а хватит ли у банков средств. Никто кроме цб-шников! «За шесть лет банки должны будут нарастить объем кредитования жилищного строительства более чем в 10 раз» - пишут они. В 2018 году строительная отрасль финансировалась в объеме 4,7 трлн. руб., из них 0,6 трлн. руб. — кредитные средства банков, 3,7 трлн. руб. — средства дольщиков, остальные 0,4 трлн. руб. — собственные средства застройщиков. Теперь вместо дольщиков финансирование должны взять на себя банки.
4. Риски банковской системы.
Вместе с долгами, банки возьмут на себя кредитные риски, которые ранее имели дольщики. «Строительная отрасль станет крупнейшим банковским заемщиком», что потребует «эффективного управления этими рисками со стороны банков». Аналитики однако, понимают, что это лишь «бла-бла» и честно добавляют, что «вливание  новых кредитных средств в отрасль может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы». Учитывая, что строители традиционно одни из самых проблемных заемщиков, «негатив» и правда гарантирован.
5. Рост долгов населения
Непонятно, как на таком фоне решать заявленные 120 млн. м2 в год. Но есть проблемы и со спросом. Единственный драйвер спроса в последние годы – это ипотека. Однако невозможно до бесконечности увеличивать ипотечное кредитование, не имея для этого ресурсов. ЦБ-шники, как выясняется, прекрасно это осознают. Они так и пишут, что рост ипотеки приведет лишь к «значительному росту долговой нагрузки населения и дальнейшему снижению нормы сбережений»
6. Быстрое насыщение спроса
Вот это удивило больше всего. Впервые кто-то публично заговорил о том, что пресловутый дефицит жилья в России – сильное преувеличение, а квартир и другой недвижимости у россиян достаточно, а будет еще больше.
«Весь текущий  объем  потенциального спроса на покупку жилья на первичном рынке с использованием ипотеки по рыночным ставкам при  достижении  целевых  показателей  национального проекта  может  быть удовлетворен в течение 7–9 лет».
То есть они прямо заявляют, что если строить такими темпами, то через несколько лет покупать будет некому. Даже с учетом надувания ипотечного пузыря. Удивительное откровение!
7. Снижение цен на жилье
Далее аналитики прогнозируют, что цены рухнут.
Для ЦБ это риск! Кто-то удивлен?
Разумеется, если спрос насытится, ипотека выдохнется, а вводить будут 120 м2 в год (во что правда, верится с трудом), то ясное дело это приведет к обрушению ценников.

В общем, могут ведь, если захотят.

В качестве вишенки на торте привожу пару уморительных графиков оттуда же. Первый иллюстрирует, что реальные цены на жилье давно снижаются и сейчас ниже, чем в 1997 году (!). А второй, что по количеству квартир (не метров) Россия опережает большинство развитых стран, не говоря уж о развивающихся.


Подписывайтесь в группу вк. Там больше интересных материалов!
https://vk.com/public164539231

Subscribe
Buy for 10 tokens
Buy promo for minimal price.
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 108 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Здравствуйте!
Система категоризации Живого Журнала посчитала, что вашу запись можно отнести к категориям: Недвижимость, Финансы.
Если вы считаете, что система ошиблась — напишите об этом в ответе на этот комментарий. Ваша обратная связь поможет сделать систему точнее.
Фрэнк,
команда ЖЖ.
Козлина обогнала.
Читаешь такие вещи -как отчет о предстоящем армагедоне . Ни хрена не изменится как строили -так и будут, Выкупят крупные мелких и достроят. Кого то кинут -но больше на бумаге
Армагеддона (прямо сейчас) не жду. Здесь важно другое: ребята прекрасно знают, что раздувают пузырь, но уже не могут остановиться

Влад Делов

3 months ago

gsvg88

3 months ago

kiamotor

3 months ago

Влад Делов

3 months ago

nokodemion

2 months ago

Влад Делов

2 months ago

Разогнали маховик)

ЦБ заговорил об этом по другой причине. Видимо, его достала некая иная команда
У них очень много хороших отчетов выходит, которые никто особо не читает. И зря. Да и статистика по ЦБ всегда очень хорошая, любо-дорого смотреть.
Но не все от них зависит...
В последнем графике что-то недоговаривают :-)
Не может средний размер квартиры в Германии быть 1/12 квадратного метра. Возможно, тысячи квадратных метров имеются ввиду, либо квадратные метры на одного человека?
там конечно метраж на одного человека.
У нас любят говорить, что по метражу Россия отстает. Но про квартиры всегда молчок!

А квартиры в городе никогда и не бывают слишком большими. Основной метраж дает загородное жилье, а его тоже не полностью Росстат учитывает (дачи например, не учитывает). Плюс Россия страна холодного климата, здесь неправильно строить слишком просторное жилье, замучаешься отапливать.
Так что с жильем в России все в порядке

lpokorp

3 months ago

Влад Делов

3 months ago

lpokorp

3 months ago

monstrt_amadey

3 months ago

Влад Делов

3 months ago

lpokorp

3 months ago

Alex Karpov

3 months ago

lpokorp

2 months ago

Влад Делов

2 months ago

Alex Karpov

2 months ago

lpokorp

2 months ago

Alex Karpov

2 months ago

lpokorp

2 months ago

Alex Karpov

2 months ago

lpokorp

2 months ago

Влад Делов

3 months ago

Anonymous

2 months ago

Если применить стандарты МММ то все встает на свои места, те же манипуляции, только рычагов влияния на ситуацию в тысячи раз больше. Все эти информационные вбросы - суть маневрирование..
Им чёрной краски не завезли, приходится разбавлять? Даёшь Сомали завтра! Надоело ждать Армагеддон! Уже десять лет жду нафиг!
Да мы сами дураки - все ждем армагедон . давайте дальше гнусявить ,что все ху-во. На строительстве сейчас чуть не вся экономика страны держится -и сейчас все это убьют --ну ну
Есть хороший фильм "Игра на понижение".
Ну так не надо быть семи пядей во лбу, что бы это понять.
Маховик стройки запустить то, это одно дело, а вот остановить это уже другое.
Никто уходить с рынка, сам по своей воле не захочет.
Да и обвал цен, это не проблема. По крайней мере для многих.
Цена НЕ рухнут. Жилье в РФ - это своего рода твердая валюта. В мире вряд ли найдется аналог такой конвертации.
Что до крупных подрядчиков, то им НЕИНТЕРЕСНЫ мелкие объемы работ. Благоустройство квартала для них - мелочевка. Не будут они за такое браться никогда. Чинить десяток люков и километр труб? Да ни в жисть! Поэтому сидите без благоустройства и канализации, которую строили мелкие подрядчики.
Сам работал 12 лет в строительстве. Знаю, что рынок подряда РУХНУЛ в ноль. Работают только федералы, нанимая ... таджиков. Им же СНИЛС делать не надо. Дал копейку и выгнал.

aaa1972

July 17 2019, 06:52:09 UTC 3 months ago Edited:  July 17 2019, 06:52:19 UTC

Жилье в РФ - это своего рода твердая валюта., - когда то и ковры с хрусталем были твердый валютой.
толпа может развернуться за месяц. реально в новостройках после нескольких лет после сдачи бывает 20-50% купленных незаселенных квартир. пойдет цена вниз - сольют моментально.

randomly_bk

3 months ago

fooxxx

3 months ago

randomly_bk

3 months ago

Alex Karpov

3 months ago

Влад Делов

3 months ago

randomly_bk

3 months ago

Влад Делов

3 months ago

randomly_bk

3 months ago

Влад Делов

3 months ago

randomly_bk

3 months ago

Влад Делов

3 months ago

Alex Karpov

3 months ago

fooxxx

3 months ago

aaa1972

3 months ago

Влад Делов

3 months ago

randomly_bk

3 months ago

fooxxx

3 months ago

randomly_bk

3 months ago

fooxxx

3 months ago

randomly_bk

3 months ago

Влад Делов

3 months ago

fooxxx

3 months ago

randomly_bk

3 months ago

Anonymous

3 months ago

fooxxx

3 months ago

alex_brab

2 months ago

Влад Делов

2 months ago

randomly_bk

2 months ago

alex_brab

2 months ago

slonohrom

2 months ago

Кредитование застройщика и ипотеку от банка разве надо суммировать?
Одно не "замещает" другое?

Anonymous

July 17 2019, 08:00:28 UTC 3 months ago

2014, если в долларах считать, да и 2009 тоже.
Даже в рублях, в два раза цены упали в 2009..

tengri_spirit

July 17 2019, 08:19:54 UTC 3 months ago Edited:  July 17 2019, 08:21:30 UTC

Ну офигеть, до сих пор кто-то считает что жилье - твердая валюта.

А вот и хренушки, сказали заюшки)

Сейчас легко купить недвигу за полцены от уровней 2012-2014 года.
Кто в теме - сэкономил/заработал.

Кто не в теме - продолжает верить в Вечный Рост (c)

P.S. Долларовый индекс ИРНа в помощь всем интересующимся.
Именно так, там выше про "ковры и хрусталь как твердую валюту совка" верно подметили..
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →