Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Разбираем мифы о новостройках и эскроу

Ох, уж эти горе-журналисты, пишущие на экономические темы!
На РБК вышла одна из миллиона статей про эскроу.
https://realty.rbc.ru/news/5d0208c79a79471c7a449306
Чуть более содержательная, чем обычно, но все равно полная туфты, мифов, заблуждений и ошибок. На ее примере разберем, как подменяется смысл, когда речь заходит о новостройках.

После перехода на новую модель финансирования строительства доходность от вложения в строящиеся дома сократится, что приведет к оттоку частных инвесторов.
Тезис совершенно правильный. Читаем дальше.

Доля частных инвесторов на первичном рынке жилья неуклонно снижалась с 2015 года. В прошлом году их число несколько увеличилось, так как цены на новостройки начали расти после трехлетней стагнации. Сегодня, по оценке риелторов… около 10% всех сделок с новостройками совершают частники.
А вот тут полная лажа. Откуда они взяли эти цифры, отдельный вопрос (ссылка на «риелторов» это смешно). Кого они считают инвесторами – другой вопрос.
А самое главное, что реальная доля инвесторов на рынке новостроек… 100%! Потому что новостройки это не квартиры. В смысле, не жилье. А значит, покупать недостроенный дом как продукт (товар) лишено всякого резона. Смысл только в получении дохода (по другому «экономии»). Поэтому все до единого покупатели новостроек – это фактически инвесторы!

Переход на новую модель финансирования строительства жилья через эксроу-счета может привести к существенному сокращению и так невысокой доли инвесторов на этом рынке.
Не доля сократится, а просто количество инвесторов сократится.

Говоря о частниках, риелторы подразумевают инвесторов, которые вкладывают средства в проекты на стадии котлована. Перед сдачей ЖК в эксплуатацию они перепродают жилье через переуступку ДДУ конечным покупателям с небольшим дисконтом к ценам застройщика либо реализуют квартиру после ввода дома в эксплуатацию с уплатой налога на полученную прибыль в размере 13%.
То есть сужают понятие инвесторов до перекупщиков и даже не считают тех:
- кто купил и не смог продать (завис с квартирой)
- кто продал позже, чем они могут это отследить (в базах недвижимости до сих пор висят квартиры без отделки, купленные в лохматые годы).
- кто купил с целью сдачи в аренду (это что, не инвесторы?)

Главным фактором ухода частников с рынка станет прогнозируемый рост цен в связи с переходом на банковское финансирование проектов, поясняют эксперты. После 1 июля 2019 года по новой модели застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков, их средства станут храниться на эскроу-счетах, а строительство будет вестись на кредитные средства.
Это одно из главных подмен понятий. Не «рост цен», а сокращение дисконта на новостройки по сравнению с ценой готовой квартиры! Застройщики занимали деньги у населения, выплачивая им проценты в виде скидок. Подробнее об этом например тут. После перехода на проектное финансирование, застройщикам станет проще обращаться к кредитным организациям напрямую, соответственно, необходимость давать такие глубокие скидки частникам отпадет. Рост цен на квартиры тут вообще не при чем.

Цены на новостройки обычно увеличиваются по мере строительства объекта.
Не цены растут, а глубина скидки падает по мере сокращения периода строительства.

За этот период, который составляет два-три года, в среднем на столичном рынке цена предложения от застройщика возрастает на 20–40%.
Таким образом, по словам Фонаревой, конечная прибыль инвестора на рынке составляет в среднем 20–40%, или 7–13% в год.
Т.е. чуть выше, чем банковский депозит, что и толкало людей на этот рынок.

По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, из-за того что придется привлекать кредитные средства, маржа девелоперов сократится, как и разница между ценой старта и при вводе в эксплуатацию.
Опять путают теплое с кислым. Разница между ценой старта и ценой ввода в эксплуатацию действительно сократится (см. выше), но при чем тут маржа девелопера? То, что застройщик был вынужден продавать объекты со скидкой, как раз и сокращало его маржу (иначе бы он продавал готовую квартиру по более высокой цене и зарабатывал больше). Просто процентные доходы из кармана инвесторов при проектном финансировании уйдут банкам, а маржа застройщиков останется на примерно том же уровне.

С другой стороны, как ожидается, застройщики для жилья на котловане будут делать меньший дисконт в ценах, в результате чего прирост цен за период строительства жилых проектов несколько снизится, составив в итоге 15–20%
Это означает, что годовая доходность опустится ниже ставок депозита, что и лишит инвесторов смысла инвестировать в новостройки (проще положить деньги в банк и купить уже готовую квартиру через три года).

При новой модели финансирования инвестиции в новостройки будут менее рискованными — в случае банкротства девелопера дольщик получит все средства назад, а в случае краха банка вернет сумму в размере не более 10 млн руб. Но инвесторы потеряют тот самый процент за риск инвестирования, говорят эксперты.
А вот здесь верно.

Уход инвесторов с рынка никак не отразится на спросе и ценах на жилье, так как их доля и сейчас несущественна, убеждена Фонарева.
Какие рассуждения, такие и выводы. Ну и как бы странно ожидать правильных умозаключений от людей, которые даже не понимают, сколько было инвесторов на рынке :)

Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 9 comments