Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Вторая урбанизация

Кто понял суть второй урбанизации, тот, считай, наполовину разобрался с тем, что происходит и что произойдет с российским, да и с мировым рынком недвижимости.
В некоторых источниках встречается похожий термин – «субурбанизация» - рост агломераций с акцентом на формирование пригородных зон вокруг мегаполисов. Однако этот термин слишком мягкий и неточный. Ведь вторая урбанизация не сводится только к росту населения столиц. Миграционные потоки пронизывают каждый уголок страны, но поскольку, как правило, они все направлены в одну сторону – от меньших городов к большим, то, действительно, на первый взгляд кажется, что дело только в росте мегаполисов.

Поясним на примере.

Предположим, житель Березников мигрирует в областной центр - Пермь.

А другой житель Перми решил попытать счастья в столице – и переезжает в Москву.

В итоге как это повлияет на миграционный баланс:

Москва +1 житель

Пермь 0

Березники -1 житель

Получается интересная штука: весь миграционный бонус получает столица, региональные центры остаются «при своих», а мелкие города – вымирают. При этом все города, так или иначе, задействованы в миграционном движении.

Как известно, население России давно уже имеет отрицательный естественный прирост. Причем, в ближайшие годы убыль населения по всем прогнозам будет только увеличиваться. Соответственно, для того, чтобы немногие агломерации (читай, Москва и Спб) могли продолжать свою экспансию, население всех остальных регионов должно сокращаться удвоенными темпами. Простые законы математики.

К сожалению, вторая урбанизация – явление не политическое, и не конъюнктурное. И простым волевым решением его не остановить. В основе его лежат важные экономические предпосылки. Рассмотрим их.

Для начала вспомним, как происходила «первая урбанизация». Во всех странах процессы практически идентичны, хотя могли стартовать в разное время. Поначалу переселение жителей в города шло медленными темпами, но в какой-то момент резко ускорялось. Период ускоренной урбанизации длился обычно 20-30 лет и всегда сопровождался бурным экономическим ростом - индустриализацией. Можно даже поставить знак равенства: «Первая урбанизация =Индустриализация». Появление рабочих мест на производствах побуждало сельских жителей переселяться в города, а рост рабочей силы уже сам по себе вызывал новый рост производства. Получался почти вечный двигатель. Но лишь до тех пор, пока оставалось сельское население в качестве топлива.

В этом секрет двухзначных темпов роста в СССР в 30-е годы и в Китае – в 1990-2010е. Эффективность экономической политики тут вообще не при чем – просто пока есть топливо (рабочая сила из деревень), будет пылать и костер индустриализации. Как только миграционный ресурс исчерпается – тут и конец экономическому росту, что мы прекрасно увидели на примере того же СССР. Рост производительности в данном случае вызван сменой хозяйственного уклада. Проще говоря, бывший крестьянин, работая в городе, производит намного больше продукции, чем если он бы остался на земле.

После того, как доля городского население подходит к 70% урбанизация замедляется и практически останавливается (и бурный экономический рост вместе с ней).

Вторая урбанизация имеет совершенно иные экономические основы. Если первая урбанизация тесно связана с развитием промышленности, то вторая урбанизация сопровождается расцветом сектора услуг. Сектор услуг требует дальнейшей концентрации населения. Если промышленность располагается более-менее равномерно по территории страны (например, месторождения полезных ископаемых могут быть раскиданы по всей территории, а металлургические или химические производства располагаются рядом с ними), то сфера услуг наиболее активно развивается в крупнейших городах. Разберемся, почему так.

В чем коренная разница между промышленностью и сектором услуг? –

Основное отличие – в сбыте «продукции». Промышленные товары могут быть произведены в любой точке государства, а затем с относительно небольшими логистическими затратами развезены по всей стране и по всему миру. Произведено в одном месте – а сбыт везде (в том числе через экспорт). Поэтому размер города, где расположено само производство, не очень важен – нужно обеспечить лишь некоторое количество рабочих рук (чтобы было кому трудиться на заводе), а вот сбыт в этом же городе скорее исключение, чем правило.

В секторе услуг – все иначе! Где услуга произведена, там же она и потребляется (редкие исключения, когда услуга может предоставляться удаленно, рассматривать не будем). Нельзя переместить услугу в пространстве (подробно я писал об этом в разделе, посвященному «торгуемым» и «неторгуемым» благам). Поэтому для сектора услуг критично важно сколько в городе жителей. Чем больше жителей города – тем шире потенциальный спрос, а чем скромнее городок – тем наоборот, рынок Уже.

Мы можем приблизительно рассчитать пороговый уровень населения, при котором определенный вид услуг вообще будет способен устойчиво существовать в населенном пункте.

Примеры:

- Торговая точка (продукты питания) – населенный пункт от 100 жителей

- Хозяйственный магазин – от 300-500 чел.

- Строительные услуги – от 300-500 чел

- Салон красоты – от 1000 чел

- Такси – от 3000 чел.

- Поликлиника – от 5000 чел.

- Банковские услуги – от 10 тыс. чел

- Спортивные услуги – от 10-15 тыс. чел

- Гостиничные услуги – от 15 тыс. чел

- Туристические услуги – от 100 тыс. чел.

Примеры можно продолжать. Тенденция понятна – чем более сложная услуга, тем шире требуется рынок сбыта под нее, и тем выше требования к минимальной численности населения. Причем, мы должны понимать, что если на населенный пункт в 1000 жителей открыт один салон красоты, то он еще может работать с прибылью, но если там откроется второй салон, то оба, и первый, и второй, будут работать в «минус». Другими словами, в маленьких населенных пунктах даже минимальная конкуренция ведет к разорению, и даже те немногие рабочие места в секторе услуг, которые возникают, имеют все шансы быстро исчезнуть.

Возникает устойчивая обратная связь – в городах с растущим населением создаются условия для появления новых рабочих мест (под новый спрос); новые рабочие места привлекают новых переселенцев, что еще больше увеличивает спрос. И т.д.

В маленьких городах – все с точностью до наоборот. Отток населения сокращает спрос, из-за этого теряются рабочие места, что вызывает новый отток. И т.д.

В итоге, как в известной присказке «богатые богатеют, бедные беднеют» - «крупные города крупнеют, а мелкие мельчают». В этом печальная суть второй урбанизации.

Как уже было сказано, при постоянно уменьшающемся пироге (населении России) количество растущих городов в принципе ограничено. Действительно, на практике бенефициаров второй урбанизации немного. Это конечно Москва, Санкт-Петербург, Казань, Краснодар, Сочи и еще несколько городов. В качестве проигравших все чаще оказываются вполне солидные города-миллионики (особенно те, где превалировала промышленность) – например, Челябинск, Нижний Новгород. Не говоря уж о городах поменьше.

Какой потенциал миграционного движения при второй? Тут два соображения.

С одной стороны, фронтальный равномерный и повсеместный рост по всем городам теперь невозможен из-за все той же депопуляции (ее, кстати, спровоцировала еще первая волна урбанизации – при переезде в города разрушается традиционная (патриархальная) культура, для которой характерно большое количество детей). Миграционная убыль даже в самых неблагополучных территориях не бесконечна, и в любом случае ограничена величиной маленьких городов (какой-то процент жителей, например, пожилых, все равно остается на месте).

С другой стороны, при второй урбанизации, как мы видели, ничто не мешает крупнейшим агломерациям пожирать не только всякую мелочь, но и вполне себе средние агломерации. Например, люди охотно едут в Краснодар, но из Краснодара в Москву поток тоже большой. В итоге, теоретически возможно, что один город высосет население всей страны. Единственное, что этому может помешать – это высокая стоимость недвижимости (и соответственно, стоимость жизни) в столицах, которая сделает невыгодным переезд мигрантов.

Кстати, насчет недвижимости, очевидно, что вторая урбанизация непосредственно влияет и на рынок жилья. Но для разных городов тенденции разнонаправленные. В городах-бенефициарах второй урбанизации быстро растет спрос на жилье, что сначала приводит к локальному взлету цен. Но постепенно вкусные цены привлекают на рынок застройщиков, предложение растет вслед за спросом, и в конечном итоге цены возвращаются на исходные позиции (за исключением локаций, где есть ограничения на строительство).

В депрессивных городах цены на жилье весь период остаются примерно постоянными – там нет спроса, жители уезжают, многие квартиры и вовсе пустуют, дома ветшают. Но отсутствие нового строительства и пустые квартиры привносят некоторое постоянство и стабильность – поэтому там до поры до времени нет обвала цен (кроме совсем тяжелых случаев вроде Воркуты).

Subscribe

promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 13
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 95 comments