Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Когда брать ипотеку

Или самое выгодное время для кредитов - когда их не выдают.

Ипотека дешевеет год от года. Казалось, самое время хватать кредит. Народ ринулся в банки.
Десять тысяч леммингов не могут ошибаться?
В статье Ипотека vs аренда расставляем точки над i мы пришли к выводу, что споры, какая тактика выгоднее (арендовать или покупать в кредит) на деле сводится к тому, будут ли расти цены или нет.
Все выглядит до безобразия просто: если цены растут, кредит на покупку жилья брать выгодно. Если цены стагнируют, а тем более снижаются - аренда предпочтительнее.
Дело за малым: вычислить, как будут меняться цены.
Разумеется, большинству людей эта задачка не по зубам. Если конечно не гадать на кофейной гуще.
Однако кое-что мы все-таки знать можем. Для этого подключаем логику, здравый смысл и наше знание истории.
Начнем с ретроспективного анализа.
Предположим, у нас есть машина времени, и мы перенеслись на ней в прошлое, чтобы заработать денег, взяв ипотечный кредит.
В каком году нам остановиться, чтобы это осуществить?
Вспомним, что цены на недвижимость бурно росли с 2000 по 2008 год. Также немного они повысились с 2009 по 2012 (или точнее отскочили от дна после кризиса). Больше уверенных трендов на рост не было (90-е годы и ранее в расчет не берем).
Если взять за основу наши выкладки, то получается, что ипотеку надо было брать где-то с 2000 по 2006 год и в 2009-10 годах. Причем больше всего выиграли бы взявшие кредит в начале нулевых.
Наверняка полно таких счастливчиков?
Но не торопитесь.
Смотрим статистику выдачи ипотечных кредитов и немного удивляемся.
До 2005 года ипотеки выдавали так мало, что ее даже нет смысла наносить на диаграмму. ЦБ публикует статистику только с 2006 года. В одном источнике удалось найти такой замечательный пассаж:

В 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, на рынке началась жесткая конкуренция за клиентов, ставки начали снижаться, составив в 2005 году уже 14,9%
Классно, ставки опустились и стали «всего лишь» 15%! А выдача аж 56 миллиарда рублей. Сравните это с сегодняшними 3 (тремя) триллионами!
Адепты вложений в недвижимость очень любят вспоминать 1999-2005 годы. Вот бы взять кредит в 99-м году, сколько можно было поднять бабла. Но читаем дальше:
В 1999 году ставка составляла 35%, а срок кредитования – 5 лет. В 2000 году ставка сократилась до 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет. Но желающих кредитоваться было мало – в 1999-2000 годах в "Миэль" прошло лишь 17 ипотечных сделок"
Уже в принципе в этом месте можно было заканчивать. Что еще можно тут добавить? Когда брать кредит было по-настоящему выгодно, его вам просто бы не выдали. Или по таким ставкам, что закачаешься. А когда появилась возможность (в 2007-2008) цены как раз достигли максимума и перестали расти.
В итоге на ипотечных кредитах, если кто и заработал, то жалкие единицы.
Зачем нужны ипотечные кредиты

Здесь мы подходим к вопросу, а в чем настоящий смысл ипотечного кредитования?
Вряд ли я удивлю своих постоянных читателей, если скажу, что ипотека – повышает цены на жилье. Подробно это было разобрано в статье Вселенское зло. Ипотека.

Точнее, она может работать двояким образом:
А) Разгонять спрос. В этом случае цены быстро растут.
Б) Замещать выпадающий спрос. В этом случае цены могут даже немного снижаться. Но делают это медленнее, чем если бы ипотеки не было. То есть ипотека своего рода подпорка, чтобы весь рынок недвижимости не рухнул.
В России чаще реализуется сценарий «Б», т.к. основной ценовой бум произошел еще до кризиса 2008 года, и дальнейшая задача ипотеки была не столько разогнать цены, сколько не дать им опуститься.
Но, так или иначе – идем ли мы по варианту «А» или по варианту «Б» - смысл ипотеки, чтобы делать цены выше. Получается, выбор «брать кредит или нет» зависит от цены, но сами цены зависят от того, сколько берут кредитов. Возникает устойчивая обратная связь, которую обычно называют «пузырем» или финансовой пирамидой.
Кредиты надо брать пока ставка высокая, а не низкая
Вот мы плавно и подходим к самому главному. Когда все-таки выгодно брать ипотечный кредит?
Ответ здесь примерно такой же, как на вопрос «когда выгодно брать ваучеры МММ?». По закону пирамиды больше всего выигрывает тот, кто заходит в нее первым. Ведь он покупает по наименьшей цене и у него остается больше всего времени на то, чтобы выскочить обратно, унеся с собой пачку денег. По мере того, как в пирамиду вовлекается все больше участников, риски возрастают. Наконец, самым главным лохом будет тот, кто зашел последним. Он платит наибольшую цену и практически не имеет шансов унести ноги.
Ипотека работает по принципу той же пирамиды. Цены растут за счет входа на рынок новых участников. А новых участников можно привлечь только более низкими ставками. Поэтому ставка должна постоянно снижаться, а количество кредитов расти. Как только это правило перестает выполняться, пузырь лопается.
Как и в случае с МММ брать ипотечный кредит нужно тогда, когда их еще выдают мало, то есть в начале кредитного цикла. Начало кредитного цикла – это период высоких ставок. Поэтому парадоксальным образом, кредит выгоднее брать, когда ставка высокая, а не низкая. По крайней мере, так повышаются шансы на серьезный выигрыш (не будем забывать, что при снижении ставок можно рефинансироваться). Именно это время – золотой момент для инвестора. Почти все истории богатства – отсюда.
По мере того, как ставки снижаются, все больше народа втягиваются в эту игру. С каждым новым взятым ипотечным кредитом риски обрушения возрастают. Ведь ставки приходится делать все ниже и ниже, а количество спекулянтов должно становиться все больше и больше.
Надеяться, что цена на недвижимость будет расти – это то же самое, что надеяться на то, что впереди еще больше дураков, которые возьмут кредит. Если вы сегодня берете ипотеку и рассчитываете получить прибыль, то вам необходимо, чтобы завтра кто-то заплатил эту повышенную цену. Учитывая, что реальные ипотечные ставки и так уже низки, поле для дальнейшего маневра ограничено. Сегодня мы находимся даже не в середине кредитного цикла, а ближе к его завершению. На это намекает и массовая истерика на рынке. Брать кредит уже поздно или по меньшей мере очень рискованно.
Но вкладчики МММ тоже верили, что рост цен это навечно.

П.с. на диаграмме выше по ошибке включил цену не вторички, а первички. Но исправлять уже лень
Subscribe

Recent Posts from This Journal

Buy for 10 tokens
Buy promo for minimal price.
  • Post a new comment

    Error

    default userpic
    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 5 comments