Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Десять причин купить недвижимость

Ажиотаж на рынке недвижимости России принимает все более нездоровые формы. Только в 2018 году банки выдали более 3 триллионов рублей ипотечных кредитов. Застройщики рапортуют о росте цен. Покупатели, опасаясь дальнейшего удорожания, стремятся запрыгнуть – как им кажется – в последний вагон уходящего поезда под названием «долевое строительство». Везде превозносятся исключительные качества недвижимости как беспроигрышного варианта для вложения денег. Мало кому в такой ситуации удается сохранить голову холодной. Но может быть «сумасшедшие» инвесторы не так уж и неправы? Давайте разберемся, где тут истина, а где вымысел. Начнем с перечисления плюсов вложения денег в недвижимость по сравнению с другими активами. Они, безусловно, есть и их немало.

1. Двойственная сущность недвижимости
Первый, самый важный плюс недвижимости, то, что она является одновременно и товарным, и финансовым активом. Причем на обоих поприщах смотрится достойно. Недвижимость можно использовать как вложение средств, а можно как потребительскую ценность. Проще говоря, не только сколачивать в ней богатство, но жить в ней или задействовать в бизнесе (если это коммерческая недвижимость). Практически никакие другие активы такими свойствами не обладают. Некоторые товары длительного пользования (например, автомобили) тоже можно потреблять, но они быстро амортизируются и в качестве средства сбережения не годятся. А те активы, что не амортизируются (например, ценные бумаги) – невозможно использовать в потреблении. Более-менее похожими свойствами обладает еще произведения искусства, драгоценности и золото, но в отличие от недвижимости все эти активы весьма специфичны и их непосредственное использование далеко не всегда возможно.

2. Извлечение пассивного стабильного дохода
Не так уж много активов могут похвастать тем, что гарантируют своему обладателю пассивный доход, а тем более стабильный пассивный доход. То же золото – отличный инвестиционный продукт, но, к сожалению, не приносит никакого пассивного дохода и инвестору приходится рассчитывать только на рост стоимости. Дивиденды от акций сложно прогнозировать на более-менее длительную перспективу. Пожалуй, только вклады (депозиты) в банках и облигации могут здесь создать конкуренцию недвижимости. «Если мое финансовое положение ухудшится, я всегда смогу сдать свою квартиру» - такая аргументация покупателей недвижимости вполне имеет право на жизнь. Медленно, но стабильно капающие денежки с недвижимости – весомая причина остановить свой выбор именно на ней. Кстати, именно за счет наличия собственной «внутренней» доходности от недвижимости реальная ставка по ипотечным кредитам намного ниже, чем по другим видам кредитов. Например, беря ипотечный кредит под 10% годовых и получая при этом арендный доход в 6%, можно опустить реальную ставку по кредиту до 4% (без учета первоначального взноса).

3. Понятная инвестиция на долгий срок
Купленная квартира не только медленно амортизируется, но и в целом почти не меняет своих потребительских свойств. Да и как финансовый актив очень стабильна во времени. Кризисы сменяют друг друга. Государства рушатся. Компании процветают и банкротятся. Люди рождаются и умирают. А недвижимость стоит там же где и прежде. Учитывая пертурбации, периодически имеющее место в России, довод весомый. С большой долей вероятности можно быть уверенным, что через десять, двадцать лет недвижимость будет обладать ценностью примерно такой же, как и сегодня. Короче говоря, недвижимость может рассматриваться как инвестиция на очень длительный срок, а значит, вполне годится в качестве пенсионного актива, а также средства вложения в детей. Кстати, этот аргумент приходится слышать очень часто, и не всегда он обоснован (вряд ли действительно кто-то готов заглядывать так далеко), но, тем не менее, невозможно отрицать, что на длинных дистанциях конкурентов у недвижимости немного.

4. Уникальность
Когда вы покупаете недвижимость, вы приобретаете во владение не только стены, но и отчасти землю, на которой она стоит. А земля – ограниченный ресурс. Там где построен дом, другой дом уже не запихнешь, а значит, вы покупаете в своем роде уникальный продукт, который нельзя в точности повторить. А если построить такой же дом рядом? – можно, но все равно это будет уже другое здание, стоящее на другой земле. И чем дальше от первоначального места, тем больше будет отличий. Для маленьких поселков такие рассуждения не имеют большого резона, но на плотно урбанизированных территориях, где сложно возвести новые здания, покупка объекта недвижимости может иметь инвестиционный смысл. По этой причине так дорого стоит недвижимость в центрах крупных городов – не из-за каких-то потребительских преимуществ, а лишь из-за того, что земля в этих местах жестко ограничена.

5. Защита от инфляции
Из-за предыдущего свойства, а также из-за низкой эластичности предложения в коротком периоде недвижимость хорошо сопротивляется обесценению валюты. Строго говоря, не всякую инфляцию она отыграет, но если денежные власти увлекаются эмиссией («печатают деньги»), то недвижимость имеет все шансы особенно от этого не пострадать. Сюда же отчасти можно отнести возможный рост цен, который прельщает инвесторов и заставляет их активно вкладываться в «реальный актив», но вообще-то говоря, постоянный рост цен вовсе не присущ недвижимости, а зависит от некоторых обстоятельств, перечисление которых, впрочем, не является темой данной статьи.

6. Удобство хранения /парковка больших сумм
Достаточно один раз купить недвижимость и после этого особых усилий по хранению можно не прилагать (не путать с издержками по эксплуатации). Не нужно думать, куда ее поставить или спрятать (если речь про товарную сущность), не нужно думать, куда ее перекладывать (если речь про деньги). Физически украсть недвижимость невозможно! Помимо этого недвижимость очень денежно-емкая, что является весомым плюсом для богатых людей. Например, известно, что страховая сумма в банке составляет только 1,4 миллиона рублей. А что если у вас имеется 15 миллионов? – тогда вам не хватит и десяти банков, чтобы разложить всю сумму. Но достаточно купить квартиру в Москве – и все, проблема хранения денег решена.

7. Относительно низкие риски владения
Риски владения можно условно разделить на две группы:
А) Риски полной или частичной утраты актива (например, в результате экспроприации, раздела имущества и т.д.)
Б) Риски потери покупательской стоимости в результате рыночных колебаний.
Считается, что недвижимость – совершенно безрисковый актив, но это далеко от действительности. Вариантов потери ее достаточно много. Но если сравнивать с другими финансовыми активами, то рисков действительно меньше, особенно в том, что касается рыночных колебаний.

8. Защита со стороны государства
Государство всячески поощряет вложения в недвижимость (вспомним маткапиталы, льготы по ипотечным ставкам, субсидии и т.д.) и довольно активно защищает владельцев недвижимости (например, на квартиру не может быть наложен арест, если это единственное жилье, другие активы такой привилегией не обладают). Обманутых дольщиков худо-бедно расселяют, а вот про «обманутых вкладчиков», которым вернули их деньги, что-то не особенно слышно. Недвижимость едва ли не единственный вид частной собственности, который пережил 91 год, в основном из-за того, что никто не решился на него покуситься: собственников квартир очень много и понятно, что свое добро они будут защищать до последней капли крови. Поэтому недвижимость в России – это больше чем актив, это, если угодно, целый институт. Покупатель недвижимости, вступая в широкий класс собственников, подспудно ощущает свою сверх защищенность. Что особенно контрастно смотрится на фоне неуверенности тех, кто ею не владеет.

9. Покупка престижа
Мало кто в этом признается, но недвижимость покупают не только, чтобы в ней жить. И даже не для того, чтобы на ней заработать. А для чего еще? – спросит в недоумении читатель. Для того чтобы всем рассказать, что ее купил!
Человеку свойственно приобретать вещь ради «понтов». Есть даже такой термин – «показное потребление» и термину этому уже сто лет. Проблема в том, что возможностей для показного потребления в современной экономике осталось уже не так много. Глупо хвалиться тем, что покупаешь дорогую еду или одежду. Даже дорогие машины никого уже не убеждают. Остается недвижимость, как одно из последних благ, которые еще относительно недоступны для широких классов населения. «Я у меня есть три квартиры, а что сделал ты?» - один из примеров такого поведения. Эту мотивацию не стоит недооценивать, она достаточно мощная. Для тех, кому важно пустить пыль в глаза – покупка недвижимости становится особенно важным мероприятием. Это не последняя причина, почему недвижимость, особенно уникальная, не падает в цене.

10. Дополнительные бонусы
Считается, что постоянная регистрация дает преимущества в медицинском  обслуживании, соцгарантиях, получении образования. И нередко это соответствует действительности. Корни этого идут еще из советского прошлого, где человек без квартиры не мог считаться полноценным гражданином. Но и сегодня мне известно немало случаев, когда люди решаются на покупку квартиры только ради того, чтобы устроить ребенка в детский сад или школу!

Заключение
Мы рассмотрели десять аргументов в пользу вложения в недвижимость. Это не попытка кого-то сагитировать на покупку, а скорее поиск реальных, а не мифических плюсов такой идеи. Разумеется, картина была бы неполной, если бы я не рассмотрел позицию противоположной стороны.
Поэтому во второй части будут рассмотрены симметричные доводы «против».

П.с. эта статья в рафинированном виде была опубликована здесь. Для тех, кому интересно, что профессиональные редакторы делают со статьями :)
https://journal.open-broker.ru/investments/desyat-prichin-kupit-nedvizhimost/
Subscribe

Recent Posts from This Journal

Buy for 10 tokens
Buy promo for minimal price.
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 12 comments