Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Различия в ценообразовании на торгуемые и неторгуемые товары, и при чем тут недвижимость

У недвижимости имеется множество свойств, которые делают ее уникальным товаром на рынке. Но, пожалуй, наиболее важное из них – свойство «неторгуемости», т.е. невозможность перемещения в пространстве. Но таким же свойством обладают почти все услуги.
Для начала немного пояснений.

Торгуемые товары – товары, которые можно транспортировать на другие рынки, как внутри страны, так и на внешние. Предполагается, что возможность к экспорту /импорту таких товаров почти ничем не ограничена. При условии открытости рынков цены на такие товары примерно одинаковые по всему миру (могут отличаться за счет логистических расходов и налогов, но не очень существенно), а предложение таких товаров совершенно эластично. Иными словами предложение очень быстро подстраивается под любой спрос, и цена остается неизменной. Пример торгуемых благ – практически все вещи, от продуктов питания до промышленных товаров.

Например, если по каким-то причинам вырос спрос населения на мобильные телефоны, дистрибьютор в России оперативно сделает закупку в  Китае и привезет столько аппаратов, сколько требуется, чтобы удовлетворить любой спрос. Рост цены, если и будет, то очень кратковременным, но очень быстро цены вернутся на исходный уровень.

Даже если по каким-то неведомым причинам в отдельной локации выросли цены, это моментально приведет к тому, что туда устремится добавочный объем предложения торгуемых благ, и цены вновь выровняются.

Неторгуемые товары – соответственно, те, которые нельзя переместить на другие рынки, либо это очень затратно. Где такой товар произведен, там же он и потребляется. Точнее, поскольку в условиях свободного рынка, препятствий для перемещений материальных благ немного, под «неторгуемыми» благами понимаются не товары, а услуги. Большинство услуг не могут быть перемещены в пространстве, не могут быть экспортированы или импортированы. Предложение неторгуемых товаров неэластично по цене (цена колеблется в значительно более широких пределах, чем объем предложения). Это вызвано тем, что ни быстро свернуть, ни тем более расширить производство затруднительно, а взять на внешнем рынке недостающий объем нельзя в принципе.

Уже из описания выше становится ясно, что на неторгуемые товары цены будут двигаться в  куда более широких диапазонах, чем на торгуемые. (Валютные шоки, которые имели место в 2014-2015 в России – скорее забавное исключение. Тогда, действительно, цены на торгуемые товары выросли сильнее, но это было вызвано пересчетом импорта в рубли по новому курсу, а вот цены на внешних рынках не изменились).

Из этих принципиальных различий между торгуемыми и неторгуемыми благами вытекает множество важных экономических следствий. Например, природа известнейшей «голландской болезни» в российском варианте как раз и состоит в том, что под воздействием притока нефтедолларов цены на услуги рванули вверх, а на промышленные товары – остались на месте. Из-за этого производственный комплекс быстро захирел и его объем был вытеснен импортом, в то время как рост в секторе услуг, наоборот, принял гипертрофированные масштабы.

Теперь, как все это относится к недвижимости?
Хотя строительство формально может и не включаться в сектор услуг, благодаря свойству неторгуемости (очевидно, недвижимость не может быть транспортирована, что даже отражено в названии) основные ценовые закономерности очень схожи. Причем, неэластичность предложения в недвижимости даже более выражена. В коротком периоде предложение любой недвижимости совершенно неэластично по цене, т.к. невозможно оперативно запустить новые проекты. Но и в долгосрочном периоде предложение недвижимости может остаться совершенно неэластичным (хотя и значительно реже) – это происходит в локациях, где новая недвижимость физически не может быть построена (подробнее об этом я расскажу в специальной статье).

Вот мы и раскрыли нехитрый секрет фантастических взлетов цен на недвижимость в определенные моменты, которые обычно и будоражат сердца инвесторов по всему миру. Если на торгуемые блага любой добавочный спрос практически сразу компенсируется добавочным предложением, то на неторгуемые блага – для этого требуется значительное время.

В ситуации, когда предложение в краткосрочном периоде неэластично, ценовую динамику определяет исключительно спрос. Достаточно небольшого подъема спроса, чтобы цена начала расти как на дрожжах, и так будет продолжаться либо пока спрос не выдохнется, либо пока предложение наконец не подстроится – не начнется массовое строительство. Обычно ждать приходится достаточно долго для того, чтобы у обывателей возникло ощущение, что «недвижимость дорожает всегда».

////

Все сказанное выше можно проиллюстрировать с помощью графиков. Используем стандартную модель спроса-предложения для двух случаев – «А» для торгуемых товаров (с совершенной эластичностью предложения) – например мобильных  телефонов и «Б» для неторгуемых товаров (с совершенной неэластичностью предложения) – например, квартир.

Кривые спроса имеют одинаковый наклон и для А и для Б, а вот кривые предложения отличаются. Для случая А (торгуемое благо) кривая предложения горизонтальна и находится на уровне мировой цены P1 (логистические и налоговые различия по регионам считаем несущественными). Это означает, что предложение может неограниченно расширяться без увеличения цены P1.

Для случая Б (неторгуемое благо) – кривая предложения вертикальна и находится на уровне количества Q1 – что означает отсутствие каких-то вариантов увеличения (или сокращения) предложения в коротком периоде.

Под воздействием неких внешних факторов (например, притока нефтедолларов в страну) кривая спроса сдвигается из положения D1 в положение D2 (см. рисунок).

В случае А (торгуемое благо) это приведет к росту товарооборота (с Q1 до Q2) при этом цена P1 не изменится.

В случае Б (неторгуемое благо) результат будет иным:  товарооборот в натуральном выражении не изменится (останется Q1), в то время как цена вырастет с P1 до P2

////

Из графиков выше становится понятно, почему во время экономического бума цены на услуги растут быстрее, чем на материальные блага, а во время экономической депрессии – наоборот.

Из этих же графиков понятно, почему цены на товары в Москве и в регионах – примерно одинаковые, а цены почти на все услуги в столице выше, а больше всего разница именно в ценах на недвижимость.

В действительности, не так уж много услуг с совершенной неэластичным предложением. Тут работает такое правило: чем сложнее запустить услугу на новом месте или чем больше барьер входа на рынок услуг, тем предложение более неэластично.  Поэтому для большинства услуг кривая предложения будет не вертикальной, а имеющей положительный наклон.

Недвижимость в силу того, что процесс запуска очень усложнен и барьеров для входа тоже достаточно – один из лучших примеров неэластичного предложения в коротком периоде.

Subscribe

Recent Posts from This Journal

Buy for 10 tokens
Buy promo for minimal price.
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments