Дмитрий Маслов (monstrt_amadey) wrote,
Дмитрий Маслов
monstrt_amadey

Categories:

Четыре московских мегапроекта

Относительно старый пост, но который важен для обоснования, почему в Москве, несмотря на все ее козыри, в ближайшие годы существенного роста цен на недвижимость не будет.

Если в краткосрочном периоде не цены влияет почти исключительно спрос (в частности, рост спроса приводит к быстрому подъему цены), то в долгосрочном периоде – роль решающего фактора переходит к предложению.

Рост строительства неминуемо опускает цены во всех локациях, кроме тех, где существует естественный барьер в виде ограничений на строительство – то есть имеется нехватка мест под застройку.

В таких локациях цены растут в результате бума спроса, но в долгосрочном периоде не опускаются, формируя районы с хронически высокими ценами на недвижимость.

В соответствии с данной формулой, казалось, лучшего места для инвестиций, чем Москва не найти. Известно, что в Москве спрос на жилье в столице подогрет высокими зарплатами, а предложение не может увеличиваться соответствующими темпами, т.к. не хватает свободной земли под застройку.

И действительно, долгое время цены в Москве не только постоянно повышались, но и демонстрировали хорошую устойчивость к разного рода колебаниям в экономике. Приток мигрантов формировал новый спрос, а острый дефицит предложения не давал ценам никаких шансов на снижение.

К тому же особенности формирования столичных микрорайонов и транспортной системы привели к тому, что границы города долгое время адекватно не расширялись. По сути, качественными районами считались только территории внутри МКАДа, да и то при условии близости станции метро. Метро кстати тоже долгое время почти не строилось и поэтому формула «купи квартиру у метро и не прогадаешь» - действительно работала. (А подмосковные квартиры равноценной заменой столичным не стали).

Но всему приходит конец и уникальному положению Москвы, как города, в котором негде строить – тоже. И виной тому четыре мегапроекта властей – развитие промзон, Новая Москва, Реновация и Транспортные артерии. Общее этих проектов в том, что все они увеличивают количество свободной земли под застройку. Их влияние на рост предложение усиливается еще и тем, что все они запускаются почти одновременно.

Но прежде чем приступить к описанию этих мегапроектов, сделаем пару ремарок.

Во-первых, что считать свободной землей в Москве, учитывая огромные размеры города? Понятно, что эта площадь должна удовлетворять следующим критериям: а) эта территория может быть относительно быстро задействована в строительстве, б) она должна обладать транспортной привлекательностью.

Во-вторых, не стоит верить в особый альтруизм застройщиков или властей, радеющих о низких ценах на жилье для людей. Гораздо более реалистичной выглядит версия, что все дело в банальном желании заработать, плюс логика экономических циклов, которая в любом случае предполагает периодические волны подъема и снижения цены.

Итак, проникнем в суть названных мегапроектов.

А. Реновация промзон

Этот проект появился первым по времени, и его реализация продвинулась на сегодняшний день наиболее далеко. Например, уже почти полностью застроена территория бывшего завода ЗИЛ. Промзоны составляют около 16% территорий Москвы (жилая застройка – около 50%, остальное зеленые территории и реки) и являются серьезным резервом для роста площади застройки на ближайшие годы.

В Советские годы столица была крупнейшим промышленным центром страны, однако по мере перехода к постиндустриальной экономике и соответственно с развитием сектора услуг, необходимости в столь значительных производственных комплексах отпала. К тому же с экономической точки зрения размещение производства в крупных городах лишено смысла – там намного выше издержки производства (из-за высокой арендной платы и высоких зарплат), поэтому выгоднее перенести промышленные мощности в другие города. В перспективе все более-менее крупные производства будут выведены из столицы.

Если предположить, что хотя бы половина бывших промзон будет реорганизована, то это позволит увеличить площадь застройки не менее чем на 20% от текущей (этажность в новых районах выше, чем в среднем по городу). Что соответствует приросту населения в 2,5 млн. человек

Б. «Новая Москва»

Проект Новой Москвы до сих пор у многих вызывает скептическую реакцию. Действительно, в своем начальном варианте он больше походил на дешевый пиар – ведь часть территории Московской области стала называться Москвой, а по сути ничего не изменилось. Стоит отметить, что сама идея новой Москвы появилась как реакция на жесткую нехватку места для застройки в начале 2010-х –поэтому было выбрано наиболее слабо заселенное южное направление, где почти отсутствовали города.

Без инфраструктуры этот проект, однако, не имел большого смысла и власти были вынуждены ею заняться – прежде всего, развитием транспорта. Постепенно идея если и не обрела новый смысл, то, по крайней мере, появились ощутимые преимущества для тех, кто покупал там жилье. Самое главное, новая территория стала реально конкурировать со старой Москвой и оттягивать оттуда часть спроса. Учитывая обширность присоединенных территорий (даже если считать только полосу вдоль МКАДа), то это также серьезно увеличило потенциальные площади под застройку.

В. Реновация

Про смысл московской реновации я написал отдельный пост:

Здесь лишь повторю, что настоящая цель этого проекта – не забота о жителях и не благоустройство территорий, а освобождение земли под застройку. То есть тренд ровно такое же, как и в случае с промзонами и Новой Москвой. Плотность жителей в новых домах будет примерно втрое выше, чем в кварталах хрущевок. Соответственно, освобождается примерно 2/3 от площади снесенных кварталов. А это дополнительный мощный ресурс под будущее строительство.

Г. Развития транспортных магистралей

Наконец, четвертый мегапроект – развитие транспортных магистралей в Москве. На первый взгляд, это не связано с количеством земли под застройку, но я недаром выше упомянул один из критерией «свободной земли» - наличие транспортной доступности. Не так важно, как далеко от центра расположен ваш район, важно, сколько времени занимает поездка туда. При отсутствии транспортных артерий, город дробится на отдельные анклавы, а отдаленные локации перестают быть привлекательными для покупки (и соответственно, для застройки). Поэтому, даже если в этих отдаленных районах имеются незанятые площадки для строительства, то на рынок в целом они никакого влияния не оказывают. Другое дело, если в такой район протянут ветку метро – тогда повысится спрос на проживание в этом месте, у застройщиков появится реальный интерес к строительству и ранее незадействованные участки будут вовлечены в оборот. Ровно такую картину мы наблюдали множество раз при открытии (или даже только при обещании открытия) станции метро – например, в Некрасовке или Солнцево. Там сразу разворачивалось бурное строительство, которое оттягивало спрос со старых районов. Поэтому парадоксальным образом, строительство метро не увеличивает стоимость недвижимости, а снижает ее! Точнее, стоимость недвижимости, конечно, растет в районе, где улучшилась транспортная доступность, но по городу в целом она будет падать.

Как известно у московских властей наполеоновские планы по развитию метро. Не считая малозначительных продлений существующих веток метро, как минимум три проекта тянут линии в районы, где много свободной земли под застройку – это уже упомянутые маршруты в Солнцево, Некрасовку, а также продление Сокольнической ветки в Новую Москву. Достаточно посмотреть карту и оценить наличие свободной земли под застройку в непосредственной близости от открывающихся станций, чтобы осознать, насколько увеличивается земельный ресурс под будущую застройку.

Кроме того, развитие железнодорожной сети и ее интеграция с метрополитеном – т.н. Центральные Скоростные Диаметры – в перспективе вовлекут в оборот дополнительные площади уже в Московской Области, где естественно, земельный ресурс и вовсе почти не ограничен.

ВЫВОДЫ

Даже по отдельности каждый из перечисленных выше четырех мегапроектов способен серьезно повлиять на объем предложения и цены в Москве. Что уж говорить, про их одновременный запуск!

Самое важное здесь не то, что моментально увеличивается предложение недвижимости. В действительности, этого не происходит, т.к. возможности девелоперов по застройке земли не безграничны. Кроме того, они сами не заинтересованы резко наращивать объемы к продаже, т.к. понимают, что реализовать их будет сложно.

Важно то, что подрывается главное инвестиционное преимущество Москвы – нехватка мест под застройку, ранее обеспечивающее постоянный рост цен. Действительно, задел свободной земли огромен. Если перевести его в количество жителей – то это будет величина, сопоставимая с текущим населением города. Реализация перечисленных мегапроектов растянется на долгие годы и все это время проблем с наличием свободной земли не будет, даже при условии продолжения тренда на приток денег и населения. Поэтому в обозримой перспективе глобального роста цен на недвижимость в Москве не случится (отдельные колебания в обе стороны, возможны).

Subscribe
Buy for 10 tokens
Buy promo for minimal price.
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 11 comments