?

Log in

No account? Create an account
Теория недвижимости
 
[Most Recent Entries] [Calendar View] [Friends]

Below are the 20 most recent journal entries recorded in Дмитрий Маслов's LiveJournal:

[ << Previous 20 ]
Saturday, March 2nd, 2019
12:23 pm
Sticky
О проекте

Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла? Какое влияние демографических и миграционных процессов на этот рынок? Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость, а если да, то когда и во что?

Эти и многие другие вопросы я себе задавал и пытался найти ответы. Наверняка умные люди уже обо всем этом сто раз написали. Осталось только отыскать нужные сайты, прочитать и использовать.

Конечно, ничего писать самому и становиться блогером, мне и в голову не приходило. Зачем? – дел и так хватает. Мне бы только разобраться в сути вещей.

Но хотя интернет большой, почему-то ничего путного не находилось.

Нет, про недвижимость много написано. Порой, чересчур много. Да только не то, что мне было нужно. В лучшем случае - поверхностное событийное описание. В худшем – мусор, искажение реальности и издевательство над здравым смыслом.

Многие «писатели» сами не очень понимают, про что пишут.

Другие – государство, банки, застройщики, агентства недвижимости - руководствуются своими интересами и подталкивают людей к неправильным и невыгодным решениям. Очень часто манипулируют ими, пользуясь различными уловками.

Когда растущий тренд уже выдыхается, они со всех утюгов кричат, что пора покупать, а когда действительно нужно покупать, помалкивают.

Третьи – даже не пытаются помочь людям, просветить их, а в открытую занимаются продвижением своих товаров и услуг.

Подобное положение дел меня категорически не устраивало, поэтому я самостоятельно занялся кропотливым сбором нужной информации, буквально по крупинкам, чтобы научиться отделять зерна от плевел. Постепенно я собрал свою собственную теоретическую и прикладную базу. Некоторые материалы, касающиеся статистики, демографии и психологии совершенно уникальны в том смысле, что ничего подобного в рунете попросту нет.

Постепенно я понял, что не только разобрался с какими-то вопросами, но и готов делиться своими знаниями с другими людьми. Наверняка есть немало людей, которых волнуют те же проблемы, - подумал я, – и им будут интересны мои выкладки. А если повезет, то возможно удастся собрать хорошую, вдумчивую и качественную аудиторию.

Так и появился этот проект, который, как я надеюсь, со временем превратится в по-настоящему авторитетный портал, посвященный аналитике рынка недвижимости.

Важно понимать, что любое научное знание не предполагает менторского безапелляционного освещения. Поэтому на площадке приветствуется аргументированная содержательная полемика. Автора тоже можно (и иногда нужно) критиковать. Но любое неуважительное проявление к другим участникам, мат и переход на личности будут блокироваться.

Также я буду рад любой поддержке неравнодушных и заинтересованных посетителей. Задавайте вопросы, предлагайте новые темы и материалы, делайте репосты понравившихся статей.

Подписывайтесь на блог, в группу ВК, узнавайте новые факты и полезную информацию для принятия выгодных решений.


Friday, May 17th, 2019
2:01 am
Все деньги равны, но некоторые равнее
Читаю новость на РБК:
"ЦБ и АСВ предложили поднять предел страхования вкладов до 10 млн руб."
О, думаю, классно. Уже приготовился потирать руки.
Наконец-то ЦБ созрел, что 1,4 млн. руб. - слишком маленькая страховая сумма. Время идет, вклады растут, да и вообще поощрять сбережения граждан - задача благая.
Судите сами: ровно 1,4 все равно не положишь, т.к. набегут проценты и пойдет превышение.
Поэтому придется раскладывать суммы по 1-1,3 млн. на несколько банков.
А если у вас больше 10 млн?
Замучаешься.
Для провинции это, пожалуй, неактуально по причине отсутствия денег у населения. А для столиц (Москвы, Спб)? Неудобно.
Волей-неволей придется вкладываться во что-то другое.
Но читаю дальше:
"На такие выплаты можно рассчитывать только в силу особенных жизненных обстоятельств"
Тут я напрягся, почувствовав очередную липу. Что это за "особенные жизненные обстоятельства"?
"...например, положившие на счет деньги от продажи жилья"
!!!
Опять жилье! То есть страхуют не вклады, а деньги с продажи квартиры.
Хорошо, что я не успел как следует обрадоваться, да и привык уже к фейковым новостям, поэтому разочарование мое не так велико.
Но какие!..
Read more...Collapse )
Monday, May 13th, 2019
2:39 am
Когда брать ипотеку
Или самое выгодное время для кредитов - когда их не выдают.

Ипотека дешевеет год от года. Казалось, самое время хватать кредит. Народ ринулся в банки.
Десять тысяч леммингов не могут ошибаться?
В статье Ипотека vs аренда расставляем точки над i мы пришли к выводу, что споры, какая тактика выгоднее (арендовать или покупать в кредит) на деле сводится к тому, будут ли расти цены или нет.
Все выглядит до безобразия просто: если цены растут, кредит на покупку жилья брать выгодно. Если цены стагнируют, а тем более снижаются - аренда предпочтительнее.
Дело за малым: вычислить, как будут меняться цены.
Разумеется, большинству людей эта задачка не по зубам. Если конечно не гадать на кофейной гуще.
Однако кое-что мы все-таки знать можем. Для этого подключаем логику, здравый смысл и наше знание истории.
Начнем с ретроспективного анализа.
Предположим, у нас есть машина времени, и мы перенеслись на ней в прошлое, чтобы заработать денег, взяв ипотечный кредит.
В каком году нам остановиться, чтобы это осуществить?
Read more...Collapse )
Thursday, May 9th, 2019
5:15 pm
Меньше брака для стройки.
Наступает момент, когда демография начинает откровенно играть против рынка недвижимости (до этого были в основном разговоры).
Есть силы, которые работают медленно, но неумолимо. Они смеются над чиновниками, с их дурацким маткапиталом, над их жалкими попытками что-то сделать.
Росстат выпустил оперативную информацию за март 2019. Количество рождений в январе-марте 2019 обвалилось на 10%. Относительно самого успешного - 2015 года - падение на 23%. Причем идем с ускорением и каждый год строго хуже предыдущего. Очевидно, падать будем все быстрее, как это же наблюдалось в начале 90-х…

Такая же картина по зарегистрированным бракам.

Напомню, что основные покупатели недвижимости - молодые семьи. Они даже не столько нуждаются в расширении площади, сколько отличаются тем, то не могут отложить покупку.
Read more...Collapse )
Monday, May 6th, 2019
3:58 pm
Как банки занимаются благотворительностью, раздавая дешевые ипотечные кредиты
И почему это напоминает рытье собственной могилы

У меня остался только один вопрос.
Зачем банки так упорно втюхивают населению ипотечные кредиты? Совсем потеряли чувство самосохранения?

Зачем население берет ипотечные кредиты, я отлично понимаю.
Не очень одобряю, но понимаю.
Из тех, кто победнее, других вариантов, как правило, и нет. Либо покупать в кредит, либо вообще отказаться от покупки жилья.
Из тех, кто похитрее, многие надеются запрыгнуть в уходящий кредитный поезд, а самое главное, предполагают успеть выпрыгнуть обратно, унеся с собой пачку заработанных денег. Вроде как «пока дают, надо брать». Ведь реальные ипотечные ставки сегодня очень низкие. И как мы увидим ниже, они не так уж и неправы.
Все это подогревается постоянной психологической накачкой, на грани истерики. Покупайте быстрее, не то подорожает! Все уже взяли кредит, а ты? Зачем платить дяде, когда можно за свое?
Короче говоря: все больше россиян впрягаются в ипотечное ярмо.

Зачем застройщикам ипотечное кредитование, тоже едва ли нужно объяснять. Более того, для них это единственное спасение. Т.к. иного спроса на их товар сегодня практически нет.

Зачем ипотека государству тоже понятно. Это очень извращенная и порочная логика, но все-таки логика.
- Во-первых, так оно (государство) понимает поддержку экономики. Как известно мультипликатор в строительстве едва ли не самый высокий по экономике. Поэтому строительный сектор поддерживается всеми правдами и неправдами.
- Во-вторых, чем больше народ, особенно средний класс, должен денег, тем меньше будет протестов. Ипотека – новая форма крепостничества.

Итак, с этим вроде разобрались.
Но вот банкам-то какая от всего этого польза?
Ведь именно они берут на себя основной риск.

Конечно, чтобы заработать деньги! – скажет наивный читатель. Банки обдирают население и на этом получают бешеную прибыль.
Но не торопитесь.

Read more...Collapse )
Saturday, May 4th, 2019
2:15 pm
Как продать недвижимость в мелкую розницу. Оказывается, есть способ…



В сети гуляют глупые и смешные фотографии.

Не знаю, это чья-то шутка, реальный бизнес или мошенничество.

Скорее всего, конечно, последнее.

Похоже, алгоритм действий здесь достаточно простой:

A. Идёшь в ближайший лес. Ищешь несколько старых, покосившихся деревьев.

Б. Рубишь их.

В. Сжигаешь их.

Г. Размещаешь объявление на украинском сайте.

Д. Ждешь лохов.

Е. Вуаля!

В конце концов, фрагменты берлинской стены до сих пор продают. Как и всевозможные христианские святыни. Тут главное, не забыть вложиться в маркетинг. Только так из угольков можно сделать по-настоящему маржинальный продукт. Без этого ничего не получится.

Самое важное – мы стали свидетелями того, как можно продать недвижимость в мелкую розницу. Вот это действительно чудо из чудес! Гораздо круче, чем Собор Парижской Богоматери. До сих пор я был уверен, что это невозможно. Но теперь, признаюсь, посрамлен как теоретик.

Read more...Collapse )
Tuesday, April 30th, 2019
5:24 pm
Все стабильно на ипотечном фронте. По мнению ЦБ.
ЦБ выпустил обзор финансовой стабильности за 2-3 кварталы 2018 (более свежих данных пока нет). И в нем есть несколько любопытных графиков, касающихся рынка ипотеки.
Как и следовало ожидать, Гарант Стабильности внимательно следит за ипотечным рынком. Судя по риторике, особых рисков он пока не видит.

Просрочка падает. Правда, в относительном выражении, на фоне рекордного роста портфеля.

Read more...Collapse )
 
Sunday, April 28th, 2019
11:26 pm
Об "экономии" при досрочном погашении ипотеки

Коснемся еще одного заблуждения, касающегося извечного противостояния «ипотека vs аренда». Уж столько копий сломано в этой нескончаемой битве, но количество бойцов, полегших на поле боя, не убывает.

Итак, небольшая, но очень характерная деталь – люди, которые впряглись в ипотеку, на полном серьезе полагают, что если они сначала возьмут кредит «по самые помидоры», а затем начнут его усиленно погашать, то так они сэкономят на уплате процентов. Этот аргумент приходится слышать так часто, что обойти его вниманием невозможно.

Как рассуждает типичный представитель этой группы: вот я взял кредит (например, на новостройку) на 2 млн. руб., по ставке 10%, но погасил его в течение года. Суммарная переплата составит 110 тыс. руб. или 5,5% от величины кредиты! «Оп-ля!» – говорит «хитрый» инвестор, - «Как ловко я переиграл банк: брал кредит под 10%, а заплатил всего лишь 5,5%!». Затем он перепродаст свою новостройку за 2150 тыс. и будет рассказывать всем, как взял кредит в банке, и еще заработал 40 тыс. (=2150-2000-110) на операции. Актив вырос на 7,5%, а кредит брал под «5,5», итого 2% заработал буквально из воздуха! Что и впрямь выглядит недурно (Джордж Сорос уже напрягся, почувствовав конкурента).

Прежде чем развенчать расчеты «ловкого» инвестора, остановимся сперва на самой практике досрочного погашения в России, которая приняла невиданные доселе масштабы. Одно время госдума и лоббирующие эту тему банки робко пытались остановить эту моду, грозя ввести запретительные меры против досрочного погашения, но быстро осознали, что борьба неравна, и эту российскую манию не победить, и бесплодные свои попытки прекратили.

Read more...Collapse )
Friday, April 26th, 2019
11:30 am
Маткапитал помогает поднимать рождаемость? Ну-ну
Я только одного не понимаю: эти люди осознанно обманывают свою паству или сами не понимают, что происходит?
Все-таки склоняюсь ко второму.
Я про тех, кто пропагандирует раздачу бабла для целей стимулирования рождаемости в стране.
В том числе, конечно, речь про маткапитал.
То, что маткапитал неплохо поддержал строительный рынок, особенно в регионах, в этом я как раз не сомневаюсь.
Но вот с декларируемыми демографическими целями все намного грустнее.
Это вообще характерно для чиновников: предполагать, что некие их действия приводят к определенному результату.
Даже в экономике это правило не всегда работает (результат получается, да только не тот, который планировался).
А в демографии и подавно.
Поскольку люди вообще-то чихали на планы чиновников заставить их заводить больше детей.
Смотрим на табличку, между прочим, еще от 2012 года. И честно говоря, нормальный человек должен от этого немного взбодриться.
Read more...Collapse )
Wednesday, April 24th, 2019
6:43 pm
Почему в периоды экономического бума цены на недвижимость опережают инфляцию, а в кризис - наоборот

Наконец мы подошли к чрезвычайно важному вопросу, тревожащему сердце инвесторов по всему миру, горе-спекулянтов на недвижимости и просто заинтересованных в покупке заветных метров людей.

В статье Цены на колбасу выросли. Покупайте недвижимость, она тоже подорожает я уже немного поиронизировал над наивным смешиванием потребительской и «квартирной» инфляции. Практика отчетливо показала: одно с другим связано крайне слабо.

В другой работе Почему в кризис деньги лучше недвижимости я обратил внимание читателей на еще одну важную закономерность: в период экономической нестабильности цены на недвижимость проигрывают вложениям в ликвидные активы (деньги). Кроме того, попутно выявляется еще одна удивительная вещь, которая способна ошеломить неподготовленного человека. Я даже выделю это правило в отдельный тезис, звучащий примерно так:

Недвижимость может устойчиво снижаться в цене.

Именно!

Подобно тому, как деревья растут только вверх, так и потребительская инфляция в современной экономике – всегда дорога в один конец. Цены на товары либо стоят на месте, либо растут. Иногда – очень редко - например, на фрукты-овощи летом, цены могут ненадолго снижаться, но очень быстро отыгрывают все потери. После чего все равно – выше и выше. На все. Всегда. И практически без исключений.

С недвижимостью все на первый взгляд странно. Она может расти, порой намного быстрее, чем обычные товары. Но может и удивительно долго находиться в нисходящем тренде. Как разгадать данный парадокс?

Read more...Collapse )

Monday, April 22nd, 2019
12:10 am
Вселенское зло. Ипотека




Дьявольское упорство, с которым население подсаживают на ипотеку, вызывает неподдельное восхищение.

Еще больше удовольствия можно испытать от лицемерия, с которым это делается.

«Ипотека делает жилье доступнее» - сладко вещают с экранов телевизоров и динамиков радиоприемников.

В нацпроекте прямым текстом заявляется, за счет чего застройщики будут реализовывать все больше и больше квартир.

За счет снижения цен? – не угадали. Цены наоборот повысятся, но жилье станет доступнее!

Диалектика!

Открыта новая формула всеобщего счастья, когда и волки (застройщики) сыты, и овцы (покупатели) целы.

Цены можно не снижать, но компенсировать провал спроса усиленной раздачей кредитов.

Неплохо придумано, правда?

Но поскольку черти не нанимали меня к себе в адвокаты, вывожу всю схему на чистую воду.

Итак…

Ипотека разгоняет цены на недвижимость

Для начала развенчаем главный миф. Что якобы ипотека повышает доступность жилья. Это откровенная ложь. Доступность товара растет, если цена товара снижается (при неизменных доходах), либо доходы растут (при неизменных ценах). Все остальное – от Лукавого.

Read more...Collapse )

Friday, April 19th, 2019
5:34 pm
Десять причин купить недвижимость
Ажиотаж на рынке недвижимости России принимает все более нездоровые формы. Только в 2018 году банки выдали более 3 триллионов рублей ипотечных кредитов. Застройщики рапортуют о росте цен. Покупатели, опасаясь дальнейшего удорожания, стремятся запрыгнуть – как им кажется – в последний вагон уходящего поезда под названием «долевое строительство». Везде превозносятся исключительные качества недвижимости как беспроигрышного варианта для вложения денег. Мало кому в такой ситуации удается сохранить голову холодной. Но может быть «сумасшедшие» инвесторы не так уж и неправы? Давайте разберемся, где тут истина, а где вымысел. Начнем с перечисления плюсов вложения денег в недвижимость по сравнению с другими активами. Они, безусловно, есть и их немало.

1. Двойственная сущность недвижимости
Первый, самый важный плюс недвижимости, то, что она является одновременно и товарным, и финансовым активом. Причем на обоих поприщах смотрится достойно. Недвижимость можно использовать как вложение средств, а можно как потребительскую ценность. Проще говоря, не только сколачивать в ней богатство, но жить в ней или задействовать в бизнесе (если это коммерческая недвижимость). Практически никакие другие активы такими свойствами не обладают. Некоторые товары длительного пользования (например, автомобили) тоже можно потреблять, но они быстро амортизируются и в качестве средства сбережения не годятся. А те активы, что не амортизируются (например, ценные бумаги) – невозможно использовать в потреблении. Более-менее похожими свойствами обладает еще произведения искусства, драгоценности и золото, но в отличие от недвижимости все эти активы весьма специфичны и их непосредственное использование далеко не всегда возможно.

2. Извлечение пассивного стабильного дохода
Не так уж много активов могут похвастать тем, что гарантируют своему обладателю пассивный доход, а тем более стабильный пассивный доход. То же золото – отличный инвестиционный продукт, но, к сожалению, не приносит никакого пассивного дохода и инвестору приходится рассчитывать только на рост стоимости. Дивиденды от акций сложно прогнозировать на более-менее длительную перспективу. Пожалуй, только вклады (депозиты) в банках и облигации могут здесь создать конкуренцию недвижимости. «Если мое финансовое положение ухудшится, я всегда смогу сдать свою квартиру» - такая аргументация покупателей недвижимости вполне имеет право на жизнь. Медленно, но стабильно капающие денежки с недвижимости – весомая причина остановить свой выбор именно на ней. Кстати, именно за счет наличия собственной «внутренней» доходности от недвижимости реальная ставка по ипотечным кредитам намного ниже, чем по другим видам кредитов. Например, беря ипотечный кредит под 10% годовых и получая при этом арендный доход в 6%, можно опустить реальную ставку по кредиту до 4% (без учета первоначального взноса).

Read more...Collapse )
Tuesday, April 16th, 2019
4:37 pm
На ипотечных костылях рынок недвижимости далеко не убежит

Рынок недвижимости в России чувствует себя сносно, даже пытается расти.

Проблема в том, что только благодаря ипотечной накачке.

И это не какая-то «поддержка», а самые настоящие костыли, без которых рынок в принципе существовать не может.

По моим расчетам, сегодня весь нетто приток денег обеспечивает исключительно кредитование.

Судите сами.

В 2018 году банки выдали ипотечных кредитов на сумму 3 трлн. руб.

А теперь сравним с цифрами ввода жилья.

За 2018 год по данным Росстата введено 42,88 млн. квадратных метров (считаем только индустриальное домостроение), что в пересчете на среднюю цену квадратного метра дает цифру 2,6 трлн. руб.

Насладитесь торжеством момента. За один год «бабла» выдали больше, чем построили нового жилья!

Если кто-то хочет понять, почему цены растут, то вот оно объяснение – на блюдечке. Все настолько просто, что дальше некуда.

Если покупатели тратят больше денег, чем произведено товаров (в данном случае, построено жилья), то ценам просто некуда деваться, кроме как идти в рост.

Read more...Collapse )
Sunday, April 14th, 2019
11:16 am
Различия в ценообразовании на торгуемые и неторгуемые товары, и при чем тут недвижимость
У недвижимости имеется множество свойств, которые делают ее уникальным товаром на рынке. Но, пожалуй, наиболее важное из них – свойство «неторгуемости», т.е. невозможность перемещения в пространстве. Но таким же свойством обладают почти все услуги.
Для начала немного пояснений.

Торгуемые товары – товары, которые можно транспортировать на другие рынки, как внутри страны, так и на внешние. Предполагается, что возможность к экспорту /импорту таких товаров почти ничем не ограничена. При условии открытости рынков цены на такие товары примерно одинаковые по всему миру (могут отличаться за счет логистических расходов и налогов, но не очень существенно), а предложение таких товаров совершенно эластично. Иными словами предложение очень быстро подстраивается под любой спрос, и цена остается неизменной. Пример торгуемых благ – практически все вещи, от продуктов питания до промышленных товаров.

Например, если по каким-то причинам вырос спрос населения на мобильные телефоны, дистрибьютор в России оперативно сделает закупку в  Китае и привезет столько аппаратов, сколько требуется, чтобы удовлетворить любой спрос. Рост цены, если и будет, то очень кратковременным, но очень быстро цены вернутся на исходный уровень.

Даже если по каким-то неведомым причинам в отдельной локации выросли цены, это моментально приведет к тому, что туда устремится добавочный объем предложения торгуемых благ, и цены вновь выровняются.

Неторгуемые товары – соответственно, те, которые нельзя переместить на другие рынки, либо это очень затратно. Где такой товар произведен, там же он и потребляется. Точнее, поскольку в условиях свободного рынка, препятствий для перемещений материальных благ немного, под «неторгуемыми» благами понимаются не товары, а услуги. Большинство услуг не могут быть перемещены в пространстве, не могут быть экспортированы или импортированы. Предложение неторгуемых товаров неэластично по цене (цена колеблется в значительно более широких пределах, чем объем предложения). Это вызвано тем, что ни быстро свернуть, ни тем более расширить производство затруднительно, а взять на внешнем рынке недостающий объем нельзя в принципе.

Read more...Collapse )

Thursday, April 11th, 2019
12:42 pm
Только графики, ничего лишнего
Как говорится, ничего личного лишнего.
Ранее в статье домоциклы я уже обращал внимание, что нефтяной и демографический циклы в России находятся в одной фазе. Поскольку рынок недвижимости, очевидно, сильно зависит и от нефти, и от количества рождений, то можно ожидать, что строительный сектор тоже будет обладать свойством цикличности.
Если смотреть на графики, не вдаваясь особо в детали, то параллели прямо-таки напрашиваются. Сегодня смотрим не цены, а объемные показатели.

Сначала график добычи нефти.


Затем количество рождений.
Read more...Collapse )



Wednesday, April 10th, 2019
11:54 am
Самочувствие отличное. Настроение бодрое
После того, как Росстат перестал публиковать ежемесячную статистику по располагаемым доходам населения, все резко заинтересовались социологическими опросами о "самочувствии россиян". Все помнят скандал с нехваткой денег на обувь у трети россиян. Понятно, что ориентироваться на ответы людей - вещь крайне ненадежная, но ничего другого все равно нет.
Ниже еще один любопытный опрос.



Что мы видим: половина населения не удовлетворена своими доходами, качеством образования и медицины. Треть - экологией и досугом. И только 17,2% не устраивают жилищные условия. Меньше (11,4%) только неудовлетворенность питанием. Что в общем, лишний раз подтверждает, что жилищная проблема не стоит так уж остро, как нас пытаются уверить.

Read more...Collapse )
Saturday, April 6th, 2019
9:06 pm
Сколько стоит стать частным застройщиком в России
Хотите стать частным застройщиком? Думаете, это из разряда фантастики? А вот и ошибаетесь. Для этого даже не придется заводить полезные знакомства. Достаточно открыть сайт авито (!) и вуаля! Участок 95 соток в черте города Казани. Все разрешительные документы готовы. Покупай и строй!
Все уже спроектировано и вроде как согласовано. Смотрите, какую классную «свечку» тут можно влепить.
Read more...Collapse )
Friday, April 5th, 2019
12:32 am
Цены на колбасу выросли. Покупайте квартиры, они тоже подорожают!

Я специально вынес такой нелепый заголовок, чтобы читатели начали, наконец, осознавать, что приравнивать потребительскую инфляцию и инфляцию на рынке недвижимости, мягко говоря, не совсем правильно.

Но кроме шуток, практически все, с кем я общался на эту тему, в том числе достаточно неглупые люди, в упор не видят разницу.

Если цены растут, то будет расти все, включая квартиры! – таков в обществе консенсус.

Самое главное, что люди не только говорят, но и поступают в соответствии со своим кредо. При малейшем "шухере" в экономике снимают остатки наличности и бегут покупать заветный бетон. Словом, действуют по принципу «Налетай, подорожает

Аргументы, что тактика не всегда оправдана, никого не останавливают.

Read more...Collapse )

Tuesday, April 2nd, 2019
12:24 pm
Четыре московских мегапроекта

Относительно старый пост, но который важен для обоснования, почему в Москве, несмотря на все ее козыри, в ближайшие годы существенного роста цен на недвижимость не будет.

Если в краткосрочном периоде не цены влияет почти исключительно спрос (в частности, рост спроса приводит к быстрому подъему цены), то в долгосрочном периоде – роль решающего фактора переходит к предложению.

Рост строительства неминуемо опускает цены во всех локациях, кроме тех, где существует естественный барьер в виде ограничений на строительство – то есть имеется нехватка мест под застройку.

В таких локациях цены растут в результате бума спроса, но в долгосрочном периоде не опускаются, формируя районы с хронически высокими ценами на недвижимость.

В соответствии с данной формулой, казалось, лучшего места для инвестиций, чем Москва не найти. Известно, что в Москве спрос на жилье в столице подогрет высокими зарплатами, а предложение не может увеличиваться соответствующими темпами, т.к. не хватает свободной земли под застройку.

И действительно, долгое время цены в Москве не только постоянно повышались, но и демонстрировали хорошую устойчивость к разного рода колебаниям в экономике. Приток мигрантов формировал новый спрос, а острый дефицит предложения не давал ценам никаких шансов на снижение.

Read more...Collapse )

Monday, April 1st, 2019
4:43 pm
Люди не хотят больше сберегать. Хотят тратить. И к чему это приведет

Много разговоров о том, как прекрасно снизить ставки и увеличить ипотечное кредитование. Можно даже абстрагироваться от этической стороны вопроса (очевидно, ипотека не способствует доступности жилья, а только разгоняет цены), но даже технически ипотеку уже больше некуда увеличивать. По крайней мере, если власти не хотят скорого разрыва пузыря. Впрочем, уверенности в том, что они понимают, куда движется состав под названием «потребительское кредитование», нет.

Казалось бы все просто: понижай ставки и раздавай больше кредитов, в чем проблема. Уже не раз слышатся призывы – снизим ипотечные ставки до 8%, до 6%, есть и более радикальные предложения. Почему-то эти люди представляют банки как такие благотворительные конторы, которые могут из ничего создавать деньги. Но в нормальной экономике, чтобы выдать кому-то один рубль, нужно, чтобы кто-то другой сберег этот рубль.

Read more...Collapse )

[ << Previous 20 ]
About LiveJournal.com