?

Log in

No account? Create an account
Теория недвижимости
 
[Most Recent Entries] [Calendar View] [Friends]

Below are the 20 most recent journal entries recorded in Дмитрий Маслов's LiveJournal:

[ << Previous 20 ]
Saturday, March 2nd, 2019
12:23 pm
Sticky
О проекте

Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла? Какое влияние демографических и миграционных процессов на этот рынок? Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость, а если да, то когда и во что?

Эти и многие другие вопросы я себе задавал и пытался найти ответы. Наверняка умные люди уже обо всем этом сто раз написали. Осталось только отыскать нужные сайты, прочитать и использовать.

Конечно, ничего писать самому и становиться блогером, мне и в голову не приходило. Зачем? – дел и так хватает. Мне бы только разобраться в сути вещей.

Но хотя интернет большой, почему-то ничего путного не находилось.

Нет, про недвижимость много написано. Порой, чересчур много. Да только не то, что мне было нужно. В лучшем случае - поверхностное событийное описание. В худшем – мусор, искажение реальности и издевательство над здравым смыслом.

Многие «писатели» сами не очень понимают, про что пишут.

Другие – государство, банки, застройщики, агентства недвижимости - руководствуются своими интересами и подталкивают людей к неправильным и невыгодным решениям. Очень часто манипулируют ими, пользуясь различными уловками.

Когда растущий тренд уже выдыхается, они со всех утюгов кричат, что пора покупать, а когда действительно нужно покупать, помалкивают.

Третьи – даже не пытаются помочь людям, просветить их, а в открытую занимаются продвижением своих товаров и услуг.

Подобное положение дел меня категорически не устраивало, поэтому я самостоятельно занялся кропотливым сбором нужной информации, буквально по крупинкам, чтобы научиться отделять зерна от плевел. Постепенно я собрал свою собственную теоретическую и прикладную базу. Некоторые материалы, касающиеся статистики, демографии и психологии совершенно уникальны в том смысле, что ничего подобного в рунете попросту нет.

Постепенно я понял, что не только разобрался с какими-то вопросами, но и готов делиться своими знаниями с другими людьми. Наверняка есть немало людей, которых волнуют те же проблемы, - подумал я, – и им будут интересны мои выкладки. А если повезет, то возможно удастся собрать хорошую, вдумчивую и качественную аудиторию.

Так и появился этот проект, который, как я надеюсь, со временем превратится в по-настоящему авторитетный портал, посвященный аналитике рынка недвижимости.

Важно понимать, что любое научное знание не предполагает менторского безапелляционного освещения. Поэтому на площадке приветствуется аргументированная содержательная полемика. Автора тоже можно (и иногда нужно) критиковать. Но любое неуважительное проявление к другим участникам, мат и переход на личности будут блокироваться.

Также я буду рад любой поддержке неравнодушных и заинтересованных посетителей. Задавайте вопросы, предлагайте новые темы и материалы, делайте репосты понравившихся статей.

Подписывайтесь на блог, в группу ВК, узнавайте новые факты и полезную информацию для принятия выгодных решений.


Sunday, October 20th, 2019
9:37 am
Региональная специфика ипотеки: деньги липнут к одним, в долг берут другие
Одна из важных функций потребительского кредитования в современной экономике, может даже самая важная – это поддержание совокупного спроса на фоне неравенства по доходам. Грубо говоря, деньги «прилипают» к рукам одних, но те уже насытили свой спрос и не хотят тратиться на банальное потребление; в это же время на другом полюсе большое количество людей, которые мечтают что-то купить, но у них нет денег. Кейнсианцам очень это не нравится и они придумали как поддерживать совокупный спрос за счет раздачи кредитов. Излишек денег, который образуются у богатых классов, перераспределяется через банковскую систему в пользу неимущих классов. Первые кладут деньги на депозиты, а вторые берут кредиты, банк в этой схеме является посредником. И все вроде довольны: богатые получают процент на свой капитал, бедные увеличивают свое потребление, банки комиссию за операции, а экономика достигает максимальной загрузки. Все очень классно, не правда ли?
Правда, есть во всей этой гениальной схеме один скрытый дефект. Проценты! Именно надежды на процентный доход побуждают «сберегателей» откладывать излишки ресурсов «на потом» (они, разумеется, никакой благотворительностью заниматься не собираются, а просто хотят больше заработать), но зато заемщики, напротив, вынуждены со временем отдавать даже больше, чем взяли изначально. В итоге, когда это «завтра» наступает, суммарное потребление сокращается еще больше и экономика летит в тартарары. Что же делать? Решить проблему, которую кейнсианцы сами же вызвали, они были не в состоянии, но зато они изобрели, как оттянуть кризис на возможно долгий срок. Для этого нужно все время понижать процентную ставку: в этом случае заемщики получают возможность постоянно рефинансироваться и не сокращают потребление, а значит, ВВП не падает. В этом суть монетарного стимулирования на западе. Естественно, рано или поздно северный пушной зверек к ним придет - но это будет завтра, а сегодня все хорошо.
Read more...Collapse )
Monday, October 14th, 2019
9:49 am
Продал квартиру, купил 15 гаражей. Вроде бы все учел...

Существуют две приметы, по которым вы почти безошибочно распознаете россиянина среди всех других народностей планеты Земля.

Если вы заметили, как некоторый человек

1. Очень хочет зарабатывать кучу денег, не прикладывая особых усилий

2. Мечтает обладать недвижимостью в любых обстоятельствах, не утруждая себя детальными расчетами: неважно что, неважно где - главное, чтобы недвижимость...

...то перед вами - он самый, настоящий!

Эти два пунктика могут причудливо переплетаться. Если недвижимость не приносит много денег, то по мысли россиянина, она просто "неправильно приготовлена". Сдача квартиры в аренду - вчерашний день. Немного фантазии - и недвижимость будет приносить бешеные бабки. Вариантов - куча! Можно например, купить просторную "трешку" и нарезать из нее студии, ведь всем известно, что малогабаритное жилье доходнее. Можно сделать из квартиры притон приятное место отдыха для множества людей. Можно сдавать квартиру посуточно. Или даже ввести почасовую оплату, сами знаете, для чего.

Но можно пойти еще дальше. Квартиры, квартиры... Да что все зациклились только на квартирах! Это пошло и примитивно. Сейчас только ленивый не сдает жилье, предложение давно перенасыщено, и на этом рынке ничего существенного не заработаешь. А что если обратиться к коммерческой недвижимости? Но она, зараза, дорогая. А если попробовать что-то попроще, например.. гаражи! Да это идея, господа!

Итак встречайте гения инвестирования. Наверное он первым придумал и описал хитроумную схему, которая войдет в века.

Read more...Collapse )

Wednesday, October 9th, 2019
5:38 pm
Отрицательные ипотечные ставки уже в России. Не верите?
Дмитрий, хотелось бы услышать Ваше мнение о последствиях отрицательных ставок. Не только применительно к недвиге, но и вообще - к чему готовиться и что повлечет это действо.
Такой вопрос мне задали в нашей группе Недвиномика. Как говорится, вопрос хороший, да ответить на него непросто.
Более того, в рамках традиционной экономической теории на него вряд ли возможно ответить вообще. Остается только одно – выйти за пределы привычных рассуждений и фактически заново переписать экономическую науку. Как вы понимаете, задачка даже если мне по силам – то уж точно не на одну статью.
И все-таки начну с одного простейшего примера, чтобы продемонстрировать, что отрицательные процентные ставки – это не какое-то заморское диво, а вещь, которая уже уверенно входит в нашу реальность.
Наверняка многие читали новости про то, как в Дании выдают ипотечные кредиты под отрицательную процентную ставку. То есть ты берешь кредит, а выплачиваешь в итоге меньше чем взял. Банк тебе доплачивает за кредит – фантастика, да и только! Историю преподнесли как сенсацию и заморскую небывальщину. Вроде как – европейцы там с ума все посходили, а у нас такое невозможно в принципе.
Невозможно? Вы в этом уверены?
Давайте я вам легко докажу, что это не так, и что отрицательные процентные ставки (точнее их некоторое подобие) уже есть в России.
Read more...Collapse )
Monday, October 7th, 2019
12:42 pm
Депозиты vs Квартиры

Из множества вариантов вложения (инвестирования) средств, которые доступны частному инвестору, обычные россияне по большому счёту используют только два. Депозиты в банках и покупка недвижимости. Все остальные варианты безнадёжно проигрывают. Судите сами: вложения в ПИФы, ОФЗ и золото исчисляются сотнями миллиардов рублей, а объём всех депозитов, которые хранятся в российских банках, уже вплотную приближается к 30 трлн руб. С квартирами сложнее, т.к. непонятно, какая часть — инвестиции, а какая приобретена непосредственно в качестве жилья, но известно, например, что только ипотечных кредитов россияне набрали на сумму более трёх трлн руб. за один лишь 2018 год.

Ежегодный ввод жилой недвижимости последние годы стабильно держится выше отметки 70 млн м2, что, если взять среднюю цену метра 50 тыс. руб. (средняя цена квадратного метра жилья, по данным Росстата, в 2018 году составляла 61,8 тыс. руб.), составляет 3,5 трлн руб. в стоимостном выражении. Иными словами, за последние десять лет только недвижимые активы россиян выросли более чем на 30 трлн руб. (цифра, конечно, требует уточнения, но порядок ясен). И это без учёта старого жилого фонда, без коммерческой недвижимости и без учёта роста цен на недвижимость!

Получается, вложения россиян в недвижимость как минимум не уступают депозитам, а если считать все виды недвижимости, то значительно их превосходят. Примерно такое же соотношение показывают многочисленные опросы, в ходе которых у людей спрашивали, во что бы они хотели вложить свои деньги. Ниже один из таких опросов.

Предпочтения россиян по вложению свободных денег (%).

Источник данных: Ромир, 2004-2019

Поскольку столь явно выделяются два лидера, то имеет смысл провести подробный сравнительный анализ депозитов и квартир. В чём преимущество каждого их этих вариантов, и за кем останется последнее слово? Давайте смотреть.

Read more...Collapse )
Friday, October 4th, 2019
9:41 am
Не спешите хоронить хрущевки!
Сам я в хрущевках никогда не жил, если не считать периодических заездов к родственникам.
Но все равно не понимаю, почему все на них так ополчились.
Прямо представляют его как такой пережиток советской эпохи, коммунальное зло, которое срочно должно быть уничтожено на корню в угоду чистеньким, ровненьким 22-этажным свечкам. Свечки - как раз то, что нужно человеку, не то, что старая, провонявшая хрущеба.
Активность властей на поприще реновации (читай, уничтожения старых кварталов) выглядит, мягко говоря, подозрительно.
Ну не было у нас государство замечено в радении о народном благе, вот и сейчас желание за бюджетный счет переселить жителей в новенькие муравейники и заодно ликвидировать хрущевки должно нас насторожить.
Тем более что делается это в основном в столице, а про другие регионы (за редкими исключениями) особо не слышно.
Конечно, хрущевки имеют свои всем известные минусы, и о них мы поговорим ниже.
Вот и многие добровольные покупатели «муравейников» концентрируются только на минусах пятиэтажек, игнорируя все остальное.
Однако они забывают, что вместе с хрущевками уничтожается и все остальное, что их окружает. А это:
- тихий спокойный район
- уже обжитая территория, с высаженными деревьями, где просто приятнее
- налаженная инфраструктура
- низкая плотность населения (главное преимущество!)
- удобные парковки, прогулочные зоны
Ничего этого не останется. Разумеется, никто не собирается сносить хрущевку, чтобы поставить там новые пятиэтажки. Застройщикам это не интересно. Поставят огромные коробки, каждая на 500-1000 квартир, высотные дома будет продувать ветер, зелени минимум, дворы превратятся в одну большую парковку, детей выпускать погулять будет нереально.
Read more...Collapse )
Tuesday, October 1st, 2019
5:56 pm
Сводки с ипотечного фронта
Сегодня будет много графиков. ЦБ опубликовал свежую статистику по ипотеке и я, конечно, не мог пройти мимо.
Напомню, что ипотека нынче – не просто драйвер спроса на жилье, это вообще единственный существенный фактор спроса (почему этот так, писал тут и тут). Именно поэтому сводки от ЦБ становятся настолько важной и определяющей информацией, если мы хотим понимать, что будет дальше с ценами на жилую недвижимость.
Мы знаем, что лучше всего смотреть цифры в годовой динамике, так мы устраняем сезонность (а в кредитах сезонность есть и довольно выраженная).
Итак, за август выдано 107 тыс. кредитов (-15% г/г) на сумму 236 млрд. руб (-10% г/г). Средневзвешенная ставка - 9,92%, против 9,42% год назад.


Портфель достиг уровня 7,13 трлн. руб. Рост задолженности как будто начал притормаживать. Но это скорее всего иллюзия, т.к. часть задолженности теперь запрятана в секьюритизации.Read more...Collapse )
Friday, September 27th, 2019
11:10 am
Маткапитал - это провал. О демографических «успехах» Путина

Первую часть можно почитать тут:

Когда в 2015 году пришел кризис, и появились разговоры об отмене маткапитала, я боялся, что кто-то очень нервный и в самом деле его ликвидирует и у адептов стимулирования появится еще один повод разглагольствовать о том, какая это была замечательная мера по повышению рождаемости.

А то смотрите как красиво получилось бы: в 2007 ввели маткапитал и демографические показатели поперли вверх. В 2015 году отменили – и все покатилось по наклонной. Вывод: маткапитал поднял рождаемость.

Настоящего художника отличает чувство меры – умение вовремя остановиться. Путину этого чувства не хватило: видно он сам, и его чиновники вслед за ним, верили, что можно взять и по щелчку пальцев что-то там повысить. Отменили бы маткапитал в 2015 году, и можно было все неудачи списать на это.

Теперь списывать не на что: маткапитал как был, так и остался, а количество рождений падает с каждым годом все ниже и ниже. И заявлять, что маткапитал помогает, становится все более проблематичным. И раз в начале нулевых Путину и Ко хватало наглости приписывать несуществующие демографические успехи себе, то пусть теперь отдуваются за все провалы.

Строго говоря, и сейчас мы это увидим, никакой Путин конечно не виноват в сегодняшней плохой демографии, как не было его заслуги в росте рождений до этого. Да и все дешевые стимулирования – это просто как слону дробина. Абсолютно бессмысленная трата бюджетных денег.

Read more...Collapse )

Tuesday, September 24th, 2019
11:45 am
Во что вкладываться, в недвижимость или в образование?
Некий чудак решил то ли потроллить публику, то ли просто ляпнул невпопад, заявив, что вкладываться в образование - глупость несусветная и что гораздо правильнее покупать недвижимость. https://incrussia.ru/social/hudshaya-investitsiya-obrazovanie-osnovatel-amocrm/
Даже аргументы привел - по его словам, «знания слишком быстро обесцениваются» и «намного правильнее инвестировать в недвижимость, которая, в отличии от ваших знаний, дорожает».
Ну, мы все немного удивились, прочтя этот пассаж, посмеялись и вроде как забыли. И все-таки тема показалась мне любопытной, и я решил вставить свои пять копеек.
Думаю, каждый мог 100500 раз заметить, что нынешнее высшее образование, мягко говоря, деградировало. Особенно гуманитарное. Сейчас каждая собака имеет высшее образование и по большому счету никого не интересует ни где ты учился, ни чему ты учился («Мы все учились понемногу, чему-нибудь и как-нибудь»). Ни для кого не секрет, что люди нынче платят (не только деньгами, но и своим временем) не за образование, а за диплом, то есть за бумажку. Считается, что так можно повысить свой успех у работодателя. (Кстати ерунда это все! Никто эти фейковые дипломы при приеме на работу все равно не смотрит).

Read more...Collapse )
Friday, September 20th, 2019
4:37 pm
Казусы нерационального поведения: купил квартиру, чтобы завоевать девушку и утереть нос другу

И другие странности при покупке жилья, которые не странности

Никто особо не обратил внимания на вводную статью про инстинкты в недвижимости, которую я выпустил несколько дней назад, и, по-моему, совершенно напрасно: в ней содержится революционная идея, способная перевернуть привычные представления в экономической теории. Действительно, ранее мы наблюдали, как предпосылка о рациональности в сфере недвижимости рассыпается о совершенно нелогичное (на первый взгляд) поведение человека. Нелогичное для всех, кто не знаком с этологической теорией (напомню, этология – наука, изучающая генетически обусловленное поведение животных, в том числе людей). То, что многим кажется абсурдным, однако легко объясняется: нужно лишь вспомнить, что человек – не только разумное существо, но и животное (очень продвинутое, социальное животное), которым управляет не только рассудок и культура, но и инстинкты. Что же это за инстинкты, и как они влияют на поведение человека при покупке недвижимости? Давайте разбираться.

Инстинкт самосохранения

Вспомним еще раз, что Дом – это не какая-то заурядная вещь или товар для покупки, это еще и крыша над головой. Не только место для жизни, но и средство выживания. Люди, живущие на севере, понимают это на генетическом уровне. Фактически в российских климатических условиях человек без крыши над головой – не жилец. Естественно, ценность дома (жилья) в культуре и нравах северных народов достигает небывалых высот. Это прекрасно отражено в сказках вроде «Три поросенка», «Зимовье зверей», «Теремок», «Лиса и Заяц» и др. Советская индустриализация и урбанизация, приведшие к чудовищной нехватке жилья в городах, только укрепили чувство, что ничего важнее своего жилья нет (в данном случае инстинкт и культура прочно связаны). В принципе, ничего плохого или неправильного в этом нет, если не считать, что условия могут меняться, а инстинкт – нет. Сегодня инстинкт самосохранения проявляется в том, что при первой возможности россияне стараются купить свою квартиру (даже и в кредит), отказываясь от аренды под любыми предлогами. Никакие разумные доводы на них не действует, т.к. страх «остаться на морозе» (некоторые так и формулируют) пересиливает любые рациональные аргументы. Этот казус был подробно мной разобран в других работах.

Иерархический инстинкт

Мужчины (самцы) конкурируют между собой за власть, ресурсы и женщин (самок). Это проявляется по-разному, например, при демонстрации всевозможных атрибутов власти и богатства (феномен показного потребления). В современной рыночной экономике акцент делается на покупке дорогих статусных товаров. Чем, кстати, беззастенчиво пользуются маркетологи, впаривающие людям дорогие вещи под видом эксклюзивных благ (брендовую одежду, украшения, разумеется, автомобили, а теперь и недвижимость). Сегодня, когда любой товар в принципе доступен по цене, осталось не так уж много способов по-настоящему покрасоваться покупкой. И недвижимость, с ее космическими ценниками, тут подходит как нельзя лучше. Теперь люди покупают квартиру не столько для того, чтобы в ней жить, но чтобы был повод сообщить об этом друзьям или увеличить шансы на завоевание девушки (как многие молодые мужчины наивно полагают). Хвалиться квартирой – обычное дело, как в среде простолюдинов, так и элиты. Разнятся только масштабы: одни гордо выставляют себя владельцем квартиры в Балашихе, другие – огромной усадьбы на 5 гектаров. Общее тут одно: покупалась недвижимость не столько для жизни, сколько для того, чтобы удовлетворить свой иерархический инстинкт. Единицы смогут признаться (хотя бы себе), что тратили миллионы только ради понтов. Итог: нахапавшие явно избыточные площади, не знают как их содержать и как расплатиться с кредиторами.

Read more...Collapse )

Tuesday, September 17th, 2019
10:23 pm
Гром среди ясного Сбера
Сначала не поверил своим глазам. От кого угодно ожидал, только не от великого и могучего.
Сбербанк снижает размер первоначального взноса!
Минимальный первоначальный взнос по ипотеке Сбербанка составит 10% вместо 15% для зарплатных клиентов банка. Минимальный первоначальный взнос для клиентов без подтверждения дохода и занятости составит 30% вместо 50%
А чтоб не было сомнений, ради кого все это затевается, дальше читаем:
"Для многих россиян именно недостаточное количество собственных накоплений являлось серьезным ограничением при покупке недвижимости в ипотеку. Мы надеемся, что снижение первоначального взноса позволит нашим клиентам быстрее обзавестись собственным жильем уже сейчас, не откладывая покупку недвижимости на потом", - заявил Александр Ведяхин, Первый заместитель Председателя Правления Сбербанка.
И все-таки, у меня вопросы возникли. Уж кому, как не топ-менеджеру банка знать, что функция первоначального взноса - не в том, чтоб мешать людям приобретать жилье, о котором они давно мечтали. Лукавит товарищ! В "первоначалке" есть более прозаические причины - во-первых, отсекать неплатежеспособных заемщиков, а во-вторых страховать сам банк от падения стоимость залога ниже суммы кредита. А тут такое...
Read more...Collapse )
Sunday, September 15th, 2019
8:01 pm
Инстинкты в недвижимости
Как все-таки мы мало знаем про то, что происходит в голове человека, когда он совершает свой выбор на потребительском рынке (покупать или нет тот или иной товар)!
Экономическая наука предполагает, что индивид в состоянии проанализировать все свои многочисленные потребности, наложить их на свои ограниченные денежные ресурсы и произвести исключительно рациональный выбор. То есть совершить "выбор наилучшего среди альтернативных решений, при которых достигается максимальное удовлетворение потребностей при минимуме затрат". Так во всяком случае утверждается в учебниках.
Возможно, вся эта концепция потребительского выбора имеет право на жизнь, пока речь идет о покупке зубного порошка, котлет или телевизоров. Но квартиры?? Очевидно, что покупка недвижимости плохо укладывается в концепцию рационального потребительского выбора. Хотя бы из-за огромной цены, которую приходится выкладывать за покупку, отказываясь от кучи других вещей. Слишком многим приходится жертвовать, чтобы приобрести заветный бетонный товар, но это никого почему-то не останавливает. Хотя даже не это главное.
Read more...Collapse )
Thursday, September 12th, 2019
10:46 am
Полтора миллиона квартир. Четыре миллиона жителей. Одиннадцать лет

Для кого и зачем строится такая пропасть жилья в Московском регионе

Я всегда руководствовался принципом «большое видится издалека». Ежедневно выходят сотни материалов по недвижимости. Авторы сыплют бессмысленными цифрами, от обилия статистики у многих читателей взрывается мозг. Существенная проблема всех этих обзоров в том, что они оперируют слишком маленькими периодами. Даже если принять, что цифры корректны (в чем уверенности, конечно, нет), то составить себе правильную картину на основе этих данных невозможно. Известная ситуация с ценами на недвижимость: достаточно одного года роста и все уже кричат, что «недвижимость постоянно дорожает». И все уже забыли, что перед этим цены два года снижались, а в среднем за 10 лет стоят как вкопанные. У всех память как у золотой рыбки. Журналисты концентрируются только на последнем периоде, потому что им так удобнее, а читатели – тем более не заморачиваются.

Однако нас такой подход не устраивает. Нам не интересен конъюнктурный новостной шлак, поэтому мы рассматриваем сначала глобальные процессы и лишь затем ежедневные события в качестве их иллюстрации (а не наоборот, как многие делают).

Одной такой глобальной тенденции коснемся в текущей статье. Речь об аномально высоком строительстве в Московском регионе в последнее десятилетие и его последствиях, как с точки зрения миграции, так и цен на недвижимость.

Read more...Collapse )

Monday, September 9th, 2019
11:10 am
«Жду понижения ипотечной ставки, чтобы сэкономить». Почему это ошибка
Жду понижения ставок на ипотеку. Один процент в ставке меняет переплату по кредиту на каждый миллион приблизительно на 160 000 (на 20 лет).
К примеру, квартира, стоимостью в 1 млн., при ставке 10% обойдётся в 2 315 000, из которых 1 315к - проценты по кредиту.
При ставке 11% переплата составит уже 1 475к.
Если ипотека 3 000 000 на 20 лет, и купила я ее бы прошлым годом за 11%, то отдала бы одними процентами 4 428к. А дождись я ставки, скажем, 7%, то переплата 2 581 к.
Разница, грубо, 1 850к. Миллион восемьсот пятьдесят!
Я подожду!
Одна из ошибок наивного инвестора в том, что принимая решение покупать или нет, он исследует только собственные мотивы, совершенно игнорируя поведение остальных игроков. Он не понимает, что цены на финансовых рынках формируют не какие-то объективные обстоятельства, а эти самые игроки, включая его самого. Это правило работает для большинства финансовых активов, особенно если их предложение лимитировано. А недвижимость, как мы помним, в коротком периоде как раз ограниченный ресурс.
Read more...Collapse )
Thursday, September 5th, 2019
7:09 pm
Все дороги ведут к Дому. РФ
Пара любопытных деталей из отчета Дом.рф по рынку ипотечного кредитования за первое полугодие 2019 года.

Совокупный ипотечный портфель,по оценкам ДОМ.РФ, на конец июня 2019 г. достиг 7,7 трлн руб. (+20,9% к концу июня 2018 г.). За 6 мес. портфель вырос на 591 млрд руб. (+12,2% к приросту портфеля за 6 мес. 2018 г.) ‒Задолженность на балансах банков и приобретенные права требований, по данным Банка России, –93,6%

Я ранее неоднократно опирался на статистику ЦБ по ипотеке, но тот отчет не показывает всей картины! По статистике ЦБ ипотечный портфель российских банков сегодня составляет 7 трлн. руб. Но на самом деле, заемщики должны больше, так как еще около 700 млрд. – это секьютиризованные кредиты в виде ипотечных бумаг. Их доля в ипотечном портфеле пока небольшая, но уверенно растет.

Результатом роста ставок в I полугодии 2019 г. стало практически полное прекращение рефинансирования ранее выданных кредитов: доля рефинансирования в июне 2019 г. снизилась до 3,6% по сравнению с 13,3% в июне 2018 г. Объем выдачи «новой» ипотеки без учета рефинансирования за 6 месяцев 2019 г. вырос на 7% (к 6 месяцам 2018 г.) –до 1,2 трлн руб.


Read more...Collapse )
Monday, September 2nd, 2019
11:43 pm
Маткапитал - это провал
Никак не дойдет до чиновников, что в демографии нет места для волюнтаризма. У них ведь как в анекдоте: "Если проблему нельзя решить с помощью бабок, значит решим ее с помощью кучи бабок!". По другому их шестеренки не крутятся. Вот и занимаются они сладостным сжиганием нефтедолларов в демографической топке, не забывая попутно часть из них прибрать себе. Прибирать получается, с демографией - не очень... А люди заводят мало детей не потому что у них мало денег. И не будут заводить больше детей, если им дадут больше денег.
Разберем на примере всем известного маткапитала, что тут не так, и почему методы прямого денежного стимулирования ни к чему хорошему не приводят. Я уже касался этой темы в заметке Маткапитал помогает поднимать рождаемость? Ну-ну с опросом Росстата, из которого прекрасно видно, что улучшение жилищных условий не приводит к обострению желания заводить больше детей.
Так не лучше ли сэкономить деньги и пустить их на что-то более полезное?
Догма о пользе маткапитала после многократного повторения так прочно въелась в сердца людей, что какая-то развернутая критика встречается нечасто.
Иногда проскальзывает в отечественной литературе такое мнение - что да, маткапитал не особо эффективен, но все-таки хоть немного, но повышает показатели. А раз так, то пусть будет.
Всех этих людей не смущает статистика Росстата, как и то, что догма об эффективности денежной мотивации прямо противоречит известным фактам:
Read more...Collapse )
Friday, August 30th, 2019
11:20 am
Самая популярная инвестиция в России
Как вы думаете, какая самая популярная инвестиция в России?
Вот, например, объем вложений в ПИФы лишь несколько сотен миллиардов рублей: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=10479605
В ОФЗ народ вкладывается и того меньше:
https://iz.ru/745738/tatiana-gladysheva/rossiiane-odolzhili-gosudarstvu-pochti-93-mlrd-rublei
Банковские депозиты – на два порядка больше, почти 29 триллионов рублей:
http://www.cbr.ru/statistics/print.aspx?file=bank_system/4-2-1a_19.htm&pid=pdko_sub&sid=dpbvf
Но даже депозиты меркнут...Read more...Collapse )
Tuesday, August 27th, 2019
10:50 am
Надежный ликвидный инструмент с высокой доходностью. И ничего не делать
Меньше всего мне хочется отбирать хлеб у гуру инвестирования, коих в последнее время развелось как собак нерезаных. Становиться на их место не планирую, но читатели постоянно спрашивают, как лучше распорядиться деньгами, если не считать, конечно, покупку недвижимости.
О тактике накопления я писал тут, теперь зайдем на уровень повыше. А именно – какие инструменты выбрать для накопления денег.

На мой взгляд, тут все настолько просто, что я даже не понимаю,  откуда вновь и вновь возникают ожесточенные споры. Но раз есть спрос, найдется и предложение.
Основной ошибкой обывателей полагаю то, что они смотрят лишь на один параметр – доходность инструмента, начисто игнорируя все остальное. Что тут говорить – ограниченность и жадность, которая приводит в итоге к потере значительной части денег.
Я же выделяю целых шесть основных параметров, которые совершенно точно нужно учитывать:
- Ожидаемая доходность инструмента
- Риски
- Ликвидность
- Трудозатраты
- Период вложений
- Объем вложений
Read more...Collapse )
Sunday, August 25th, 2019
2:04 am
О насыщении спроса на недвижимость
Когда я была маленькой, мои родители скупали хрусталь и книги. Теперь у меня целый шкаф хрусталя и книг. Места занимают много, и выкинуть жалко. В девяностые все хотели купить машину. Теперь в каждой семье есть машина, а иногда две. Знакомые вообще избавились от машины в пользу каршеринга. Посчитали, что так дешевле. Сейчас все помешаны на покупке квартир. Надо - не надо, но раз другие покупают, то надо. Скоро и квартирами наедятся. Только в крупных городах квартиры будут востребованы. Так что если покупать квартиру как вложение денег, то только в крупных городах.
Есть в экономической науке такая специфическая категория товаров, которую зовут предметами роскоши (они же эксклюзивные, престижные блага, эластичные по доходу блага).
Что мы знаем про свойства престижного товара? Такой товар недоступен большинству населения и ровно по этой причине многие грезят о его покупке. Мечта всей жизни – раздобыть труднодоступное, но такое желанное благо. Иногда – весьма часто – это эксклюзивное благо и не нужно само по себе и единственный смысл его обладания – демонстрация его окружающим.
При росте дохода или при снижении цены, спрос на товар-роскошь непропорционально возрастает. Однако постепенно спрос на такое благо насыщается, а главное, по мере того как все больше людей его приобретают, оно перестает восприниматься как роскошь, покупка его уже не считается престижной, и товар превращается в обычный.
Можно сказать, что вся современная экономическая история человечества – это постепенное превращение роскошных товаров в обычные за счет их удешевления, бурный рост экономики, когда люди массово стремятся купить прежде недоступный товар, насыщение, а затем поиск новых престижных благ.
Read more...Collapse )
Wednesday, August 21st, 2019
10:53 am
Как накопить на квартиру. Ну, или хотя бы на первоначальный взнос
Давайте на минуту отвлечемся от абстрактных рассуждений о перспективах рынка недвижимости и перенесемся в сугубо практическую область, а именно, как технически накопить на квартиру.
Ну, или учитывая, что деньги на квартиру в столице могут собрать разве что 5% населения, то нас в принципе будет интересовать накопление более-менее значительной суммы денег в обозримый временной промежуток.
Тем более что по опросу, который проводился в нашей группе, самый популярный ответ о способе покупки квартиры это «накопить сначала хотя бы половину стоимости».
https://vk.com/feed?w=poll-164539231_337297308
Итак, мои рекомендации, как накопить денег.
Упреждая вопросы, сразу скажу, что опыт накопления, и значительный, у меня есть. Все что я перечисляю ниже, опробовал на себе сам.
Считаю, что у каждого свободного человека должны быть свободные ресурсы, вне зависимости от того, есть ли у него цель покупать недвижимость или он просто хочет чувствовать себя немного увереннее в нашем безумном мире.
Read more...Collapse )
 
[ << Previous 20 ]
About LiveJournal.com