О проекте

Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла? Какое влияние демографических и миграционных процессов на этот рынок? Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость, а если да, то когда и во что?

Эти и многие другие вопросы я себе задавал и пытался найти ответы. Наверняка умные люди уже обо всем этом сто раз написали. Осталось только отыскать нужные сайты, прочитать и использовать.

Конечно, ничего писать самому и становиться блогером, мне и в голову не приходило. Зачем? – дел и так хватает. Мне бы только разобраться в сути вещей.

Но хотя интернет большой, почему-то ничего путного не находилось.

Нет, про недвижимость много написано. Порой, чересчур много. Да только не то, что мне было нужно. В лучшем случае - поверхностное событийное описание. В худшем – мусор, искажение реальности и издевательство над здравым смыслом.

Многие «писатели» сами не очень понимают, про что пишут.

Другие – государство, банки, застройщики, агентства недвижимости - руководствуются своими интересами и подталкивают людей к неправильным и невыгодным решениям. Очень часто манипулируют ими, пользуясь различными уловками.

Когда растущий тренд уже выдыхается, они со всех утюгов кричат, что пора покупать, а когда действительно нужно покупать, помалкивают.

Третьи – даже не пытаются помочь людям, просветить их, а в открытую занимаются продвижением своих товаров и услуг.

Подобное положение дел меня категорически не устраивало, поэтому я самостоятельно занялся кропотливым сбором нужной информации, буквально по крупинкам, чтобы научиться отделять зерна от плевел. Постепенно я собрал свою собственную теоретическую и прикладную базу. Некоторые материалы, касающиеся статистики, демографии и психологии совершенно уникальны в том смысле, что ничего подобного в рунете попросту нет.

Постепенно я понял, что не только разобрался с какими-то вопросами, но и готов делиться своими знаниями с другими людьми. Наверняка есть немало людей, которых волнуют те же проблемы, - подумал я, – и им будут интересны мои выкладки. А если повезет, то возможно удастся собрать хорошую, вдумчивую и качественную аудиторию.

Так и появился этот проект, который, как я надеюсь, со временем превратится в по-настоящему авторитетный портал, посвященный аналитике рынка недвижимости.

Важно понимать, что любое научное знание не предполагает менторского безапелляционного освещения. Поэтому на площадке приветствуется аргументированная содержательная полемика. Автора тоже можно (и иногда нужно) критиковать. Но любое неуважительное проявление к другим участникам, мат и переход на личности будут блокироваться.

Также я буду рад любой поддержке неравнодушных и заинтересованных посетителей. Задавайте вопросы, предлагайте новые темы и материалы, делайте репосты понравившихся статей.

Подписывайтесь на блог, в группу ВК, узнавайте новые факты и полезную информацию для принятия выгодных решений.


promo monstrt_amadey march 2, 2019 12:23 9
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…

Путинский налог на вклады. Что это вообще было???

Эта новость затмила собой даже нерабочую неделю (карантин в том или ином виде ожидался). Зачем Путину это понадобилось, да еще сейчас, в это неспокойное время, перед началом финансовой бури?
Неужели была такая острая необходимость стращать налогом вкладчиков, да еще в период заниженных процентных ставок по депозитам, когда многие и так думали выводить средства из банковской системы?
До сих пор система вкладов была одним из немногих реальных достижений финансовых властей. Люди стали доверять банкам, охотно несли туда кровные денежки. Компенсации по АСВ работали как часы.
И вот!

(Так видимо себе представляют российского вкладчика с миллионом рублей на счетах)

Сначала прочитаем, как оно было (в интернете гуляет много различных версий, например, что налог будет удерживаться, только если общая сумма процентов превысит пороговое значение; что вклады в разных банках не суммируются; кто-то предположил, что гарант просто оговорился и потом последует опровержение).
Но читаем.
Предлагаю для граждан, чей общий объем банковских вкладов или инвестиций в долговые ценные бумаги превышает 1 млн рублей, установить налог на процентный доход в размере 13%. То есть, повторю, не сам вклад, а только проценты, получаемые с таких вложений, будут облагаться налогом на доходы физических лиц…
https://tass.ru/politika/8072729

Черным по белому написано, что речь о суммарном объеме средств. Причем под раздачу попали не только вклады, но и облигации. То есть если у вас в одном банке 800 тыс. и в другом столько же, то налог вы заплатите с процентов, которые получили на 600 тыс. рублей (сумму, превышающую миллион).

У меня есть три основные версии происходящего.

Collapse )

Тройной удар кризиса по московской аренде

Ничего не предвещало беды.
Но как всегда кризис приходит именно тогда, когда его никто не ждал.
Как всегда, немного перефразируя известную поговорку, «политики готовились к прошлому кризису».
Несмотря на схожие черты всех катаклизмов (нам ли, россиянам, к ним привыкать!), в этот раз финансовый шторм ударит по нам, и по недвижимости по-особому.
Начнем с аренды жилой (московской, впрочем, рассуждения касаются всех крупных городов) недвижимости.
Хотя принято говорить, что «квартиры в Москве дорожают всегда», а также «народ всегда валит в Москву», это вообще говоря, не всегда так. И сейчас мы это увидим. Я насчитал три основных направления, по которым будут развиваться события (речь только про аренду).

Перевод сотрудников на удаленку

Наиболее коварное проявления кризиса! Такого не ожидал никто (если кто-то заявит, что предвидел, то врет). Точнее, разговоры об этом идут уже давно, но дальше проектов дело обычно не шло. Все работодатели понимали, что дистанционно сотрудник не так эффективен, как если он находится в офисе, и даже грабительская плата за аренду в центре города никого не останавливала. Теперь у работодателей есть весомая причина наладить эффективность удаленной работы. Да просто деваться некуда!
Collapse )

Почему нефть может подешеветь до 15 долларов за баррель. В теории

Раз пошла такая пьянка, давайте поговорим про нефть.
А товар-то весьма необычный (в экономическом смысле).
И спрос, и предложение на нефть очень неэластичны по цене!
Есть товары с неэластичным спросом (например, лекарства), есть с неэластичным предложением (например, недвижимость), но чтобы одновременно и то, и другое – такое бывает нечасто.
Что означает низкая эластичность для нефти?
Говоря обычным языком, спрос и предложение слабо реагируют на ценовые изменения.
Обычно как? Если цена на товар по каким-то причинам снижается, сразу появляется куча желающих купить подешевле, а желающие продавать наоборот испаряются. Спрос растет, предложение сокращается, и цена на такой товар стремится обратно в точку равновесия (аналогичная коррекция происходит при повышении цены).
С нефтью все по-другому.
Collapse )

Ипотека снижает доступность жилья! А мы и не знали…

Вот что делает кризис животворящий! Теперь об этом заговорил даже ЦБ.

Долго-долго нам распевали, что

ничего на свете лучше нее-еету,
чем квартиру взять под ипотее-ееку

Якобы без кредита никак, ипотека упрощает покупку квартиры для каждого. В том числе об этом постоянно писал ЦБ…

Как вдруг…
Оказывается, все не так!
ЦБ выпустил новый доклад, в котором неожиданно сменил резоны на противоположные.
http://www.cbr.ru/Content/Document/File/104934/analytic_note_20200312_dip.pdf
Теперь его аргументация примерно совпадает с тем, о чем я твердил во многих своих статьях, например:
Вселенское зло. Ипотека
Почему ипотечное кредитование не приводит к росту предложения, а только к росту цен

Что же заставило регулятора перевернуться?
Короткий приступ адекватности? Кризис?
Или просто готовят народ к ухудшению условий по ипотеке (довольно неизбежных), и видимо теперь будут успокаивать: «ставки повысятся, но от этого всем будет лучше, вы не переживайте».

Collapse )

Доллар по 62? Не, не нужен. Возьму по 80!

Эту статью, отчасти шуточную, я написал 5 февраля сего года, еще до скачка доллара.
Может предчувствие какое было.
(Я знал, что рано или поздно сбудется, но не думал, что так быстро. И к вопросу о том, купил ли сам. Да!)
Знающие люди, впрочем часть портфеля всегда будут держать в валюте.


Когда рубль начинает в очередной раз лихорадить, ко мне часто прибегают за советом в духе «Подскажи, братан, стоит ли сейчас брать валюту?!».
Проблема лишь в одном: к этому моменту рубль уже обвалился.
Я им всегда отвечаю в таком ключе: а кто вам мешал их покупать, пока курс был низкий, времени для покупки был вагон и маленькая тележка! Почему обязательно нужно делать это во время ажиотажа и по неадекватной цене? Особенно если вы знаете, что вскоре валюта вам понадобятся (например, собрались в отпуск).
Нормальная казалось бы тактика - покупай актив, пока стоит дешево, продавай, когда дорого (не всегда это правило работает, например, на фондовом рынке нет, но к валютам вполне применимо).
Но как видим, люди считают, что они умнее и наоборот избавляются от долларов и накапливают рубли. Никому доллар по 61-63 не нужен. Слишком дешево. То ли дело купить по 70-80.
Collapse )

Рубль рухнул. Все товары подорожают. А недвижимость?

Никогда такого не было, и вот опять.
Только-только мы привыкли к стабильности, «росту экономики» и в умиротворенном состоянии отпраздновали 8 марта, как на тебе – подарочек -  внешние рынки вновь вернули страну на место.
Оказывается, кризис никуда и не уходил, он всегда был рядом.
Как обычно «внезапно» обвалилась нефть, за ней рухнул рубль и вновь, как и встарь потянулись старые унылые песни, «что же будет с Родиной и с нами?»
Про Родину мы сегодня не будем, но в рамках нашего проекта нам важно зафиксировать, что произойдет с ценами на недвижимость. Вырастут они или упадут?


- Конечно, вырастут! – уверенно заявят одни. Рубль упал, все товары подорожают и недвижимость тоже. К тому же недвижимость всегда растет в цене…
- Не торопитесь! – возразят другие. Неужели вы забыли про кризис 2014 года, когда рубль навернулся в два раза, а никакого роста недвижимости, кроме короткого периода ажиотажа, не было?

Давайте разберемся, кто из них прав.
Collapse )

Коронавирус чихнул. Недвижимость затряслась

Коронавирус - черный лебедь, который приземлился уже, крыльями хлопает и в глаза Вам смотрит - а Вы его в упор не видите. Хоть бы кто указал на коронавирус - бомбу под всем рынком недвижимости
Андрей Минзер

Конечно, сложно было обойти столь зловредный вирус – героя информационной повестки последнего месяца.
Все с ним как будто с ума посходили.
Откровенно говоря, я весьма скептически отношусь к истерике, которая охватила лучшие умы человечества, поскольку вижу уж очень явные признаки несоответствия между масштабами проблемы и реакцией на нее.
Собственно, мы это видели множество раз до этого. Не так давно пугали эболой, свиным гриппом или еще бог знает чем. Обычно несколько месяцев все верещат как потерпевшие, а потом тема как-то очень тихо сходит с повестки, как будто ее и не было. От обычного гриппа умирает в сотни раз больше людей ежегодно, но кого это волнует. Ведь такая новая неизвестная зараза, да еще с королевским названием.
У кого есть опыт игры на бирже, тот конечно знает, что поводы для грандиозной распродажи появляются всегда и обязательно. Рынки (спекулянты) не могут жить без этого. Волатильность – их друг. Нет волатильности (скачков курсов), нет прибыли. Все просто. Поэтому хорошие и плохие новости чередуются в определенной последовательности (точнее, все конечно несколько сложнее, но не тема нашего сегодняшнего поста).
Сегодня все говорят про злой и страшный коронавирус.
В общем, не стоит слишком поддаваться «страшилкам» на рынке, а думать головой.

Справедливости ради, есть и отличия сегодняшней истерики из-за коронавируса от обычной биржевой страшилки.
Collapse )

А он, мятежный, просит бури!.. Почему я люблю кризисы и всегда жду их с нетерпением

Все боятся финансовых кризисов, а я им рад, и вот почему.

Движуха
Кризис – это всегда интересно. События происходят с головокружительной быстротой. Как кто-то шутил во время валютной паники 2014 года: «Заварил себе кофе, доллар 60 рублей. Кофе еще не успел остыть, а доллар уже 65!».
Информационный фон супер-насыщенный. Бывает, за несколько дней случается столько вещей, сколько в обычное время не происходит и за год.
Сонное царство просыпается. В кризис все бегают как ошалелые. Производительность труда повышается, люди становятся более инициативными и креативным. Умные понимают: старое время закончилось, и чтобы остаться на плаву, надо все делать быстрее и лучше чем раньше.
Да, многих увольняют в кризис. Но кого? За хороших работников руководители будут держаться до последнего. Квалифицированные сотрудники всегда в цене и только выиграют, если у них останется меньше конкурентов (всякий шлак уволят сразу).

Окно возможностей
Кризис – это всегда возможность заработать или продвинуться. Гораздо больше и быстрее, чем в период экономического роста! Естественно, не для каждого.
Collapse )

Ипотечная мультипликация

Почему рынок недвижимости держится только на кредитах, а никакого спроса, кроме ипотечного, уже не осталось

Многие знают, что ипотека сегодня является ведущим фактором спроса на недвижимость.
Упор государства на поддержку и стимулирование ипотечного кредитования также не вызывает сомнений. Но мало кто понимает, насколько сегодня важны кредиты.
Действительно, если судить по новостным заголовкам, то доля ипотеки хотя и значительная, но все же далека от 100%:

Доля ипотечных кредитов в структуре продаж строящегося жилья в Ленинградской области впервые с 2016 года снизилась до 55%
В III квартале 2019 года чуть более 70% покупок на первичном рынке Петербурга было совершено с использованием ипотеки.

В московском регионе доля ипотечных сделок еще ниже:
Доля кредитных сделок на первичном рынке недвижимости в Москве достигла 40% - Росреестр

Получается, паниковать рано, а ипотеке еще есть куда расти? – не торопитесь.
Сколько раз я ни заявлял, что кроме ипотеки (да еще субсидий, прежде всего маткапитала) на рынке спроса не осталась, мало кто мог понять ход моих рассуждений.
В лучшем случае следовали ссылки на отчетность девелоперов или новостные релизы Росреестра (примеры приведены выше), где доля ипотеки редко когда превышала 40-60%.
На мой уточняющий вопрос, а откуда у народа оставшаяся половина денег (а речь, между прочим, о триллионах рублей), шли невнятные предположения о том, что «накопили» или ссылки на знакомых людей, которым посчастливилось купить квартиру на собственные сбережения.
Подозреваю, что и эта статья не всеми будет понята, однако все же надеюсь, что все больше людей начнут представлять истинную роль кредитования.

Для лучшего понимания начнем с конкретного примера. Предположим, банк выдал покупателю  (Матвею) 5 млн. руб. на покупку вторичной квартиры. Проследим дальнейшее движение этих денег и основные типы сделок на рынке недвижимости. Каждую операцию на рынке недвижимости мы разносим на две части. В левой части баланса мы смотрим источник средств на покупку недвижимости, в правой части – что именно было куплено на эти деньги.

Collapse )