?

Log in

No account? Create an account
Теория недвижимости
 
[Most Recent Entries] [Calendar View] [Friends]

Below are the 20 most recent journal entries recorded in Дмитрий Маслов's LiveJournal:

[ << Previous 20 ]
Thursday, February 21st, 2019
9:46 pm
Почему недвижимость – не товар первой необходимости

Ни в одной экономической сфере нет такого количество мифов и заблуждений, как в недвижимости!

Одна из самых злых ошибок полагать, что недвижимость – это товар первой необходимости.

Количество людей, которые повторяют мантру «квартира – первая необходимость» поистине огромно.

На эту удочку попадаются даже некоторые эксперты.

Что дополнительно подогревается прямой заинтересованностью продавцов поддерживать этот  миф. Ведь таким образом можно прикручивать любые ценники. Необходимое  благо? – значит, купят по любой цене.

Самое смешное, что этот тезис многие принимают на веру, даже не пытаясь подвергнуть его сомнению.

Просто «погуглить», дабы  найти определение товара первой необходимости – для них слишком сложно.  Гораздо проще с апломбом утверждать то, чего не понимаешь.

Read more...Collapse )

Wednesday, February 20th, 2019
11:08 am
Когда лучше покупать недвижимость, на спаде или на росте?

Как известно, есть множество интересантов, планирующих приобретение недвижимости для получения инвестиционного дохода. Попросту говоря, спекулянтов на недвижимости, которые мечтают купить подешевле, а продать подороже.

И, как обычно, ключевой вопрос в этом деле – как правильно выбрать момент для входа на рынок.  Хочется ведь купить на самом дне, а продать на вершине. И совсем не  хочется наоборот.

Но как узнать, где оно, это самое дно? Если цена снизилась, то где гарантия, что она не упадет еще ниже? – Будешь кусать локти. Или наоборот, не купил, а цена растет, и чем больше ждешь, тем больше растет – вновь локти разодраны до крови.

В общем, много горя ожидает нерешительного (торопливого) инвестора.

Если попытаться формализовать проблему, то я бы выразил ее так:

Существуют две основные тактики покупки актива:

1. Дождаться снижения цены и покупать.

2. Дождаться, когда цена начнет устойчиво расти, и только после этого покупать.

Какой из вариантов при покупке недвижимости обещает более верный выигрыш?

Минус первой тактики очевиден. Можно, как говорят спекулянты, в подарок к первому дну  получить второе. Зато, если угадал дно, получаешь максимальную прибыль.

Минус второй тактики –  есть немалый шанс проспать большую часть роста или вовсе купить на  локальном максимуме. Но зато почти наверняка удастся правильно угадать  направление движения.

Read more...Collapse )
Monday, February 18th, 2019
4:55 pm
Емкость российского рынка жилья

В статье Хочешь сынков и дочек? - Ищи себе уголочек! мы получили неожиданное подтверждение гипотезы о том, что спрос на жилье формирует преимущественно группа «тридцатилетних». Что неплохо объясняет природу текущего ажиотажа на рынке (соответствующая возрастная группа благодаря буму рождаемости в 80-е годы достигла максимальной численности).

Статистика застройщиков и агентств недвижимости недостаточно учитывает этот факт, поскольку формальными покупателями многих квартир являются родители (о том, насколько сильны установки покупать детям жилье в России, можно прочитать в статье  Почему детям не нужны ваши квартиры и особенно обратить внимание на некоторые «злые» комментарии людей, задетых за живое).

Естественно, помимо очевидных предположений о неизбежном структурном спаде на рынке жилья, который ожидает нас в 2020-е годы, возникает еще пара интересных вопросов:

1. Каков вообще потенциальный объем спроса со стороны людей возрастом 30 (+-)?

2. Какая часть этого спроса уже реализована в результате обильных покупок последних лет?

Read more...Collapse )
12:32 pm
Сколько на самом деле жителей в Москве

Вопрос достаточно острый в свете ценовых перспектив недвижимости.

Оценки, как водится, отличаются в разы.

Цифры статистических органов у многих вызывают справедливое недоверие.

Самое главное, посчитали ли мигрантов, а если да, то насколько?

А поскольку официальным  цифрам большого доверия нет, то в интернете гуляет множество идей, как  рассчитать истинное количество жителей мегаполиса: приводятся косвенные расчеты по пассажиропотоку в транспорте, расходу электричества, воды и  даже канализационных стоков (да, представьте, встречал и такой метод!)

Не так давно Собянин  заявил, что на самом деле в Москве не 12,5 миллионов, а в два раза больше, а всего, по его словам, «в жизнь московской агломерации втянуто до 40 миллионов человек».

Казалось бы, кому как не градоначальнику знать, сколько человек находится в его ведении.

Однако мэр ошибается.

Вообще, еще с советских времен, а, пожалуй, и раньше, в обиход чиновников вошла привычка  завышать численность подконтрольного населения. Звучит солиднее и можно  добиться больше преференций и бюджетных поступлений. Бумажное население  городов всеми правдами и неправдами натягивали до нужной величины  (например, особым статусом пользовались города свыше одного миллиона  жителей). Да, что там чиновники! – обычные граждане, когда спрашиваешь,  сколько человек живет в их городке, подсознательно всегда преувеличивают  его численность. Казалось бы, им-то зачем? Однако проверено многочисленными опытами!

Read more...Collapse )
Friday, February 15th, 2019
11:16 am
Когда деньги с вкладов хлынут на рынок недвижимости?

Объем депозитов в российских банках превысил 28 триллионов рублей. За последние пять лет он вырос почти вдвое, а если взять 10 лет – то в пять (!) раз. Эти рекорды и эти деньги не дают многим покоя. Некоторые «эксперты» алчно потирают руки: «Смотрите, сколько квартир можно купить на 28 триллионов! Если люди понесут эти деньги на рынок недвижимости...»

В другой вариации это звучит так: «Последние пять лет денежная масса удвоилась, а цены на недвижимость стояли на месте. Рано или поздно эти напечатанные деньги попадут на рынок недвижимости. Взлет цен предопределен».

Этих горе-экспертов не смущает даже то, что депозиты растут уже не первый год, но рынку недвижимости разогреться от этого ни разу не удалось.

Давайте поразмыслим, когда денежный дождь с депозитов прольется-таки на рынок недвижимости. Или может все не так очевидно?

Альтернативные способы сбережения.

Для начала вспомним, что вклады и недвижимость (читай, квартиры) - это альтернативные и конкурирующие между собой способы сбережений. Даже Росстат методологически считает расходы на недвижимость сбережениями. Так ли уж оправдано хранить деньги «в бетоне» - другой вопрос; но россияне об этом не особо думают и упорно несут деньги застройщикам, а также покупают вторичку.
Read more...Collapse )
Wednesday, February 13th, 2019
10:59 am
Доступное жилье. Может быть перепутали одну букву?






В рамках нацпроектов невозможно было обойти вниманием такую важную вещь как доступное жилье для населения. Помнится, были уже такие программы, закончившиеся полным фиаско, но можно ведь попробовать еще раз. Чтобы не создавать аналогии с  предыдущими неудачами, новую программу назвали нейтрально: «жилье и  городская среда». Но суть, как водится, не поменялась.

Посмотрите на эту картинку и восхититесь трогательной заботой властей о жилищных условиях населения.

Смотрите, все самое главное прямо открытым текстом.

Средняя стоимость1 кв. м. на первичном рынке:

2019 г. – 68.9 тыс. руб.

2021 г. – 81.5 тыс. руб.

2024 г. – 88.0 тыс. руб.

Read more...Collapse )
Monday, February 11th, 2019
11:51 am
Хрущевки или современные здания. Все плюсы и минусы

Петя и Маша – молодая  семейная пара с ребенком. Деньги карман жгут – и так хочется купить свое  жилье, но никак не получается договориться. Сегодня они спорят, что  лучше – квартира в новом доме или старый уютный «хрущ».

- Я хочу квартиру только  в новом доме, - говорит Маша, - это стильно и современно. Старые дома  покупают одни «нищеброды», у которых не хватает денег на обустройство  полноценного жилья. Довольно мы помотались по съемным, убитым квартирам,  не собираюсь и дальше жить за кем-то.

- А ты не подумала, что  мы с тобой тоже «нищеброды», по крайней мере, я не готов выкладывать за  новый дом такие суммы. Буквально год назад сравнивал две квартиры в  одном районе: один был «убогий хрущ», а другой «современный комфортный  дом». Стартовые цены отличались в пять раз! – 10 миллионов, против  50-ти. Первую цифру я еще могу принять, а вторую – вообще никак – я  просто не понимаю, за что отдавать такие деньги.

- Ты сильно  преувеличиваешь, - не поверила Маша, - разница конечно большая, но точно  не пятикратная. В конце концов, можно купить новую квартиру не в  Москве, а Подмосковье, а это уже значительно дешевле.

Read more...Collapse )
Friday, February 8th, 2019
10:42 am
Куда двинутся цены на недвижимость (прогнозы)

В своем блоге я достаточно много времени уделил теории недвижимости. Были и практические темы, но ни разу я не давал формализованный прогноз по ценам.

Пора исправить это упущение.

Прежде чем перейти к конкретике, все же необходимо сделать ряд уточнений.

Во-первых, мой прогноз касается общей ситуации с ценами (на жилую недвижимость). Делать специальный прогноз по городам, а тем более по отдельным районам –  задача неблагодарная, да и не имеющая большого смысла. Более узкие  сегменты рынка даже «рынком» сложно назвать – это лишь случайный набор  объектов, а заявленные цены отражают «хотелки» продавцов и не имеют  ничего общего с реальностью.

Во-вторых, прогноз не стоит понимать совсем буквально, с точностью до запятой. Он лишь отражает мою экспертную оценку направления рынка. Более точные цифры нельзя подсчитать даже постфактум из-за существенной погрешности измерений.

В-третьих, я разбиваю прогноз на краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный. Это  не просто слова и временные промежутки, а определенные смысловые  величины.

Краткосрочный период –  отрезок времени, на котором предложение абсолютно неэластично (не может  быть изменено), и ценовую динамику определяет исключительно спрос. Для  недвижимости это соответствует периоду до года.

Read more...Collapse )
Wednesday, February 6th, 2019
4:33 pm
Кого в 2019 году станет меньше. Демографический кризис наглядно

О чем расскажет нам возрастная пирамида России?
По-видимому, о том, что экономический бум близок к завершению.
А также о том, что только наметившееся снижение в рождаемости означает скорое и неизбежное падение в пропасть.






Демографическая волна

Демографическая волна


И это не преувеличение.

Многие догадываются, что страну ждут нелегкие времена, но мало кто осознает масштабы бедствия.

Давайте посмотрим на диаграмму возрастной структуры. Что бросается в глаза прежде всего?

Волны!

Длина одной волны, если присмотреться, примерно 28 лет, что как раз соответствует среднему возрасту рождения детей матерью.

Гребни каждой следующей волны на 20-25% ниже предыдущей (смотреть нужно, конечно, справа налево).

Это тоже ясно: рождаемость давно не дотягивает до уровня простого  воспроизводства, что означает, что каждое следующее поколение (грубо  говоря, +28 лет) будет менее людным.

Не могут (=не хотят) российские женщины рожать 2,1 ребенка среднем на  каждую (именно столько необходимо для простого воспроизводства),  поэтому, увы, это простая математика.

Конечно, Росстат, пытается запутать различными ухищрениями и натягиванием миграции, но природу (женщину) не обмануть.

Мы сильно не ошибемся, если примем прогнозное количество рождений за 0,75-0,8 от того, что было 28 лет назад.

Могут быть небольшие сдвиги, связанные с календарем рождений, но в целом картину это не поменяет.

На графике все прекрасно видно.

Read more...Collapse )
Monday, February 4th, 2019
10:31 am
Миф о дефиците жилья в России

Существует очень распространенный вариант манипуляции из серии «Налетай: подорожает!».
Основан на популярной мифологии, что якобы в России не хватает жилья. Дальнейшая логическая цепочка понятна: раз товар редкий и дефицитный, значит нужно хватать скорее, невзирая на цены.

Для начала отметим первую странность.

Сам термин «дефицит» применительно к рыночной экономике не слишком  точен. Спрос и предложение регулируется ценой. Если какого-то товара недостаточно, то растет цена и равновесие восстанавливается. Никакого дефицита, равно, как и излишка, разве что очень скоротечного, не бывает.  Возможно, апеллирование к дефициту – это попытка сыграть на душевных струнах  людей, которые жили в советское время и помнят лихорадку на потребительском рынке.

Может быть тогда «нехватка»? Однако с точки зрения теории микроэкономики и этот термин мало применим. Если говорить про потребности людей, то они принципиально не насыщаемы (по крайней мере, экономическая теория на этом базируется). Проще говоря, сколько человеку ни дай, ему все мало. Это относится к любому товару и к жилью тоже. По этой же причине  мошеннически выглядят опросы вроде «Нуждаетесь ли вы в  улучшении жилищных условий?», на основе которых многие эксперты с  готовностью  делают вывод о том, что в России не хватает жилья. С тем же успехом можно было задавать вопрос из серии «хотите ли вы больше отдыхать на курортах» или «не возражаете ли вы повышения зарплаты в два раза».

Немного статистики.

Read more...Collapse )
Wednesday, January 30th, 2019
5:02 pm
Пять способов вырастить цены на жилье

Представьте, что вы государственный Деятель.

И вдруг вам захотелось, чтобы цены на жилье росли как на дрожжах.

Только не спрашивайте, зачем вам это нужно.

Просто нужно и все. Все счастливы, когда цены на недвижимость растут. Население радуется, что его активы растут. Банки радуются, что залоги растут. Государство радуется, что налоги растут. Застройщики так вообще прыгают от счастья. Ну, а кто несчастлив, из-за того, что не может купить подорожавшие квартиры, те сами виноваты. Это лузеры и нищеброды, не стоит о них.

И вот вам необходимо, чтобы стоимость недвижимости ушла в стратосферу.

Есть правда одна небольшая проблема: цены уже и так давно кусаются и самостоятельно расти не хотят. Спроса нет. Все, кто хотел и мог, уже давно «затарился недвигой». Других желающих по таким ценам не наблюдается.

Однако вы не были бы государственным Деятелем, если бы сдались так просто. Существует пять основных способов встряхнуть непокорный рынок и заставить идти его в нужную вам сторону.

Как?

Подсказываю!

Способ №1. Внушить, что цены растут

Если цены не растут, то вам нужно заявить, что они растут. Тогда это станет самосбывающимся прогнозом. Люди будут покупать, потому что цены растут, а цены вырастут, потому что люди покупают. Вечный двигатель!

Пусть из каждого утюга несется «спешите, дорожает!»

По-другому это называется «оральные интервенции». Как это работает, я подробно описываю в других своих статьях. Берите на вооружение!

Read more...Collapse )
Monday, January 28th, 2019
10:41 am
Хочешь сынков и дочек? - Ищи себе уголочек

Спрос на жилье напрямую связан с репродуктивным возрастом человека










В статье «Демографическая яма, в которую сползает российская  недвижимость» (см. ссылку в конце статьи) я высказал предположение, что  спрос на жилье тесным образом связан с репродуктивным возрастом  человека. Если говорить о покупке квартиры, то пик спроса должен  приходиться на возраст приблизительно от 26 до 35 лет, что соответствует  возрасту максимальной фертильности. Причины, в следующем:

· В этом возрасте с наибольшей силой работают инстинктивные программы  по захвату и удержанию собственной территории (у мужчин) и стремление к  гнездованию (у женщин).

· В принципе, инстинкты не противоречат и вполне рассудочному желанию  молодой семьи приобрести или расширить место, где можно с успехом  выращивать потомство (основное отличие инстинкта от рассудка заключается  в том, что инстинкт включается вне зависимости от объективных  обстоятельств, например многие бездетные женщины в возрасте 30+ также склонны к покупке квартиры).

· В отличие от других возрастных групп молодые семьи зачастую не  могут откладывать решение о покупке жилья (квартира нужна «здесь и  сейчас» – и возможности перенести покупку отсутствуют).

· В России люди возрастом от 26 до 35 могут претендовать на лучшие условия в оплате труда. Больше доходы – выше спрос на жилье.

· В этом возрасте многие могут рассчитывать на финансовую поддержку  родителей, которые скорее всего еще не вышли на пенсию, работают и могут  помогать детям.

Read more...Collapse )
Thursday, January 24th, 2019
12:20 pm
О низкой ликвидности недвижимости

Про это свойство недвижимости слышали, наверное, все. Однако все равно часто приходится слышать, как  люди употребляют фразу «ликвидное /неликвидное жилье» без четкого понимания смысла. И тем более, мало кто имеет представление, откуда  взялось это свойство и что оно означает на практике.

Что такое ликвидность?

Это  скорость превращения в наличные деньги – то, насколько быстро актив  может быть продан. Минус такого определения в том, что оно не конкретно.  Можно зайти с другой стороны: степень ликвидности выражается в скидке,  которую нужно предложить покупателю, чтобы он согласился быстро выйти на  сделку. Чем больше требуется дисконт – тем ниже ликвидность. Но и в  таком виде не совсем понятно, как использовать это определение на  практике.

Тем более что вопреки устоявшемуся мнению, низкая  ликвидность относится не только к продаже, но и к покупке актива: если  покупателю срочно требуется определенный актив, то ему точно так же  придется заплатить премию продавцу, чтобы тот согласился на сделку.

Поэтому если формализовать определение, то оно будет звучать примерно так: степень ликвидности определяется спредом (разницей) между ценой спроса и ценой предложения актива в процентах к средней рыночной цене.

Read more...Collapse )
Monday, January 21st, 2019
10:13 pm
Мысленное упражнение для квартирного инвестора

Предлагаю простое умственное упражнение для квартирного «инвестора».
Вот вы вложились в квартиру.
И вы надеетесь, что ваша квартира будет расти в цене, и через X лет вы получите на Y больше денег (чем вложили).
А теперь представьте себе человека, который захочет заплатить эти лишние Y денег.
Выражаясь биржевым сленгом, вы должны четко представлять, об кого будете закрывать свой «лонг в недвижимости».

Ведь вы же не считаете, что это Дед Мороз, который придет с мешком денег и купит вашу квартиру по той цене, какую вы хотите?

Нет, это не добрый волшебник.

Тогда почему вы уверены, что он уже не купил свою квартиру (одновременно с вами), чтобы жить в ней или перепродать позже, подобно вам?

Зачем ему покупать у вас завтра, когда он может купить на рынке сегодня, на Y дешевле?

И сотни, и тысячи других инвесторов, вместе с ним.

Или вы считаете, что вы умный, а они все идиоты?

Но кто, все-таки, этот человек? Если не сейчас, а лишь через X лет некто купит квартиру себе в убыток (и вам в прибыль) то это может произойти по одной из следующих причин:


  1. Сегодня он не может купить, потому что его физически пока нет в стране (городе), либо он пока слишком молод.

  2. Сегодня он не хочет покупать квартиру, потому что у него нет такой потребности, а через X лет такая потребность появится.

  3. Сегодня у него нет денег на покупку, а черех X лет у него появятся необходимые деньги.

  4. Сегодня он боится покупать на падающем рынке, а через лет он испугается, что не успеет купить квартиру, пока они не подорожали.

Read more...Collapse )
Saturday, January 19th, 2019
10:47 am
Тяжелая доля

Какой самый главный недостаток недвижимости?

Недоступность для большей части населения? Низкая ликвидность?

Не угадали...

Доли!

Одно из фундаментальных свойств любой недвижимости - крайне слабая делимость актива, вплоть до полной неделимости.

Мы уже отчасти касались этого свойства в статье "Вася, у которого нет денег на квартиру", где отметили, что покупка квартиры дискретна. Квартира обладает ценностью только целиком; дробное количество - либо вовсе не имеет никакой потребительской ценности, либо (в лучшем случае) это копейки.

Поскольку "кусочек квартиры" ни у кого особого интереса не вызывает, застройщики и власти искусственно снижают квант покупки квартир, чтобы сделать их доступнее и тем самым хотя бы отчасти поддержать спрос.

То, что квартиры неделимы не означает, что их не делят. Еще как делят! Что самым прискорбным образом выявляется при передаче актива другим правовладельцам (например, по наследству). Хорошо если следующий собственник один, тогда право просто переходит от одного человека к другому. А если их двое (трое, несколько)? Как делить одну квартиру на несколько человек?

Read more...Collapse )
Wednesday, January 16th, 2019
5:31 pm
Почему эскроу-счета не заработают

Проблема не в том, что жилье подорожает. Проблема в том, что схема принципиально нерабочая. И вот почему.

Предупреждение: сложная тема, лонгрид

Широко анонсированный переход от долевого строительства к системе  эскроу-счетов может не состояться. По крайней мере, в том виде, как себе  это представляют участники рынка недвижимости.

Напомним: во имя защиты прав дольщиков и во избежание случаев, когда  дома не сдаются в срок, застройщики лишаются права напрямую привлекать  деньги населения. Теперь взносы физических лиц поступают на специальный  счет в банке, а застройщик получает к ним доступ только после того, как  дом будет введен в эксплуатацию. «Средняя ставка по кредитам для  застройщиков при переходе на проектное финансирование составит 7–9%» -  сообщила заместитель председателя Банка России Ольга Полякова.

На первый взгляд, все выглядит шоколадно. Для банков. Которые  гарантированно получают 7-8% дохода практически из воздуха, поскольку  дольщикам ничего платить не нужно (для сравнения, на ипотечном  кредитовании банки зарабатывают 3-4% маржи). Особенная пикантность  ситуации в том, что в случае срыва строительства деньги возвращаются  дольщику… без процентов. То есть банк может в принципе крутить деньги  как хочет и бесплатно.

Население получает (якобы) надежную защиту от мошенничества, но за  дополнительную плату (в чем эта плата выражается – мы разберем ниже).

Ну а застройщики… Застройщики, гады, сами виноваты, что не могут достраивать свои объекты и не кидать людей.

Read more...Collapse )
Sunday, January 13th, 2019
4:54 pm
Откушенные доходы собственника квартиры (что не так с арендной доходностью)

Добавим еще один штрих в извечные споры об ипотеке / аренде.

Как мы выяснили ранее (мы сейчас говорим только о математике) если рассматривать два варианта

А) купить квартиру в ипотеку (не тратясь на аренду)

Б) накапливать средства на депозите (арендуя жилье)

и принять следующие обозначения

i1 - ипотечная ставка

i2 - депозитная ставка

i3 - арендная ставка

…то при нулевом первоначальном взносе, аренда выгоднее ипотеки на разницу i1-i3 (допустим, ипотеку выдают по ставке 10%, а арендная ставка 6%, значит, преимущество аренды будет 10-6=4% от стоимости квартиры).

- при 100% первоначальном взносе аренда выгоднее ипотеки на разницу i2-i3 (допустим, депозит по 8%, а арендная ставка 6%, значит, преимущество аренды будет 8-6=2%)

- при всех промежуточных вариантах (20%, 50%, 80% первоначального взноса и т.д.) выгода будет подчиняться линейной зависимости (т.е. постепенно сокращаться с 4% до 2% в нашем примере).

Все это, разумеется, верно исходя из предположения, что цена квартиры неизменна (если цена квартиры растет, то выгода по каждому варианту будет сокращаться на величину прироста цены квартиры в процентах).

Как мы видим, в расчетах активно фигурирует такая величина как «арендная доходность». С ипотечной ставкой все понятно, она фиксирована весь срок кредита. С депозитной ставкой в принципе тоже (она не фиксирована, но среднюю доходность за период также несложно подсчитать), но вот с арендной ставкой не все так однозначно.

Именно на этом моменте остановимся поподробнее.

Read more...Collapse )
Thursday, January 10th, 2019
11:00 am
Почему детям не нужны ваши квартиры

Так. Кажется, я готов покуситься на самое святое, что есть у людей. За это костьми лягут, но не отдадут.

О, нет, не на детей. – На массовую идеологию или можно даже сказать  веру, что самое лучшее, что человек может дать своим детям – это купить  им квартиру, коей они смогут воспользоваться сразу или в некотором  отдаленном будущем. Да-да, не смейтесь, квартиру...

Эта тема уже частично была затронута в статье

Казусы нерационального  поведения: зачем покупаю квартиру – не знаю; оставлю квартиру детям или  себе на пенсию

Там была разобрана удивительная аргументация при  покупке квартиры – когда человеку вроде бы жилье не особенно нужно, но  он все равно стремиться прикупить для коллекции бетонные стены, а то деньги жгут карман. Поскольку нелогичный выбор нужно чем-то оправдать – приходится изобретать благовидное обоснование. А что тут можно придумать? – ну, покупаю, дескать, не ради хлеба насущного и не для себя  любимого, а в качестве хитроумной инвестиции в будущее. А дети – так  вообще самое лучшее, что может быть, поскольку можно изобразить себя не  только дальновидным стратегом, но еще и альтруистом. Не для себя  стараюсь – для родной кровинушки.

Read more...Collapse )
Tuesday, January 8th, 2019
6:23 pm
Почему кризис 2014 - лишь начало

На данный момент в России отчетливо видна цикличность в социально-экономическом развитии. Длина цикла приблизительно 28-30 лет.

Знание циклов особенно полезно при прогнозировании будущего состояния экономики и политики. Да и настроение умов тоже.

Данная цикличность не является фундаментальным законом. В какой-то степени она возникла случайно в результате наложения /совпадения двух различных циклов:
1. Нефтяной цикл. Его длина составляет примерно те же 30 лет. Пока можно говорить лишь о двух полных оборотах. Пик первого пришелся на начало 80-х годов, пик второго – на начало 2010-х.
2. Демографический цикл. Экстремумы пришлись на те же годы с небольшим сдвигом – первый пик образовался в конце 80-х, второй пик – в середине 2010-х.

Процессы в нефтяной индустрии и в демографии России почти не связаны между собой, однако так вышло, что циклы совпали, и это привело к увеличению амплитуды маятникового движения. Бумы стали более выраженными, кризисы тоже. В период бума растущая нефть вызывала рост экономики. А поскольку одновременно росла доля трудоспособного населения, экономика получала двойной положительный импульс.

В период спада все происходило ровно наоборот – нефть падала, количество трудоспособного населения тоже (по иным причинам), а экономика опускалась на дно.

Read more...Collapse )
Saturday, January 5th, 2019
9:54 pm
Три больших вранья о недвижимости

На рынке недвижимости крутятся большие деньги и сталкиваются крупные интересы.

А там, где цена вопроса велика, там и сеть изо лжи должна быть достаточно прочной, чтобы вся строительная конструкция в одночасье не развалилась.

И это не просто какая-то маленькая неточность. Это целая идеология лжи.

Ведь, как известно, чтобы в ложь поверили, она должна быть поистине грандиозных размеров.

Разберем три основных типа вранья о недвижимости, которым запудривают мозги несведущих обывателей.

Хотя бывает непросто однозначно быть уверенным что это – сознательная дезинформация или авторы неправды от частого ее повторения, сами в нее поверили.

Впрочем, для нас это неважно: нам главное зафиксировать и понять, как работает ложь на рынке недвижимости.

Недвижимость всегда дорожает

На тему неминуемого подорожания написаны сотни, тысячи, миллионы статей. Интернет завален сообщениями такого рода. Ежедневно появляются апокалиптические новости «все пропало, завтра будет дороже». Аргументация под это подводится разнообразная, но обычно жидкая с точки зрения логики: все равно мало кто может понять причинно-следственные связи и подвергнуть критике несостоятельные теории адептов удорожания.

Read more...Collapse )
[ << Previous 20 ]
About LiveJournal.com