О проекте

Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла? Какое влияние демографических и миграционных процессов на этот рынок? Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость, а если да, то когда и во что?

Эти и многие другие вопросы я себе задавал и пытался найти ответы. Наверняка умные люди уже обо всем этом сто раз написали. Осталось только отыскать нужные сайты, прочитать и использовать.

Конечно, ничего писать самому и становиться блогером, мне и в голову не приходило. Зачем? – дел и так хватает. Мне бы только разобраться в сути вещей.

Но хотя интернет большой, почему-то ничего путного не находилось.

Нет, про недвижимость много написано. Порой, чересчур много. Да только не то, что мне было нужно. В лучшем случае - поверхностное событийное описание. В худшем – мусор, искажение реальности и издевательство над здравым смыслом.

Многие «писатели» сами не очень понимают, про что пишут.

Другие – государство, банки, застройщики, агентства недвижимости - руководствуются своими интересами и подталкивают людей к неправильным и невыгодным решениям. Очень часто манипулируют ими, пользуясь различными уловками.

Когда растущий тренд уже выдыхается, они со всех утюгов кричат, что пора покупать, а когда действительно нужно покупать, помалкивают.

Третьи – даже не пытаются помочь людям, просветить их, а в открытую занимаются продвижением своих товаров и услуг.

Подобное положение дел меня категорически не устраивало, поэтому я самостоятельно занялся кропотливым сбором нужной информации, буквально по крупинкам, чтобы научиться отделять зерна от плевел. Постепенно я собрал свою собственную теоретическую и прикладную базу. Некоторые материалы, касающиеся статистики, демографии и психологии совершенно уникальны в том смысле, что ничего подобного в рунете попросту нет.

Постепенно я понял, что не только разобрался с какими-то вопросами, но и готов делиться своими знаниями с другими людьми. Наверняка есть немало людей, которых волнуют те же проблемы, - подумал я, – и им будут интересны мои выкладки. А если повезет, то возможно удастся собрать хорошую, вдумчивую и качественную аудиторию.

Так и появился этот проект, который, как я надеюсь, со временем превратится в по-настоящему авторитетный портал, посвященный аналитике рынка недвижимости.

Важно понимать, что любое научное знание не предполагает менторского безапелляционного освещения. Поэтому на площадке приветствуется аргументированная содержательная полемика. Автора тоже можно (и иногда нужно) критиковать. Но любое неуважительное проявление к другим участникам, мат и переход на личности будут блокироваться.

Также я буду рад любой поддержке неравнодушных и заинтересованных посетителей. Задавайте вопросы, предлагайте новые темы и материалы, делайте репосты понравившихся статей.

Подписывайтесь на блог, в группу ВК, узнавайте новые факты и полезную информацию для принятия выгодных решений.


promo monstrt_amadey march 2, 12:23 9
Buy for 10 tokens
Помню, бродил по просторам интернета в поисках нужной информации по рынку недвижимости. Почему цены растут или снижаются? Чем недвижимость отличается от других товаров? Откуда в этой области так много домыслов и мифов? Почему люди часто поступают под воздействием эмоций, а не здравого смысла?…

Когда российская недвижимость сползёт в демографическую яму?

В последнее время  появилось очень много разговоров о демографической яме, в которую проваливается Россия. Выясним, насколько опасения соответствуют действительности, а также как все это скажется на перспективах российской недвижимости.
Вообще, многие эксперты еще во время подъема «нулевых» предупреждали, что рост рождаемости едва ли связан с политикой государства (пресловутый маткапитал и другие программы), а скорее с благоприятной возрастной структурой населения: в репродуктивный возраст вступило последнее многочисленное поколение, рожденные в 80-е, что как раз совпало с анонсированием программ материнского капитала. Как только вышеназванное поколение «отстрелялось» в плане деторождения, сразу же закончились и демографические чудеса.
Скрепя сердце это было вынуждено признать и официальное статистическое ведомство (Росстат). Правда, оно публикует сразу три варианта прогноза («низкий», «средний» и «высокий»), из которых, впрочем,  можно пользоваться только пессимистичным сценарием, да и то его дисконтируя, т.к. два других заведомо нереалистичны. Так по низкому сценарию, в 2018 году прогнозировалось 1655 тыс. родившихся. Фактические же цифры – 1599 тыс., то есть на 3,4% хуже самого низкого прогноза. Иными словами, можно смело игнорировать средний и высокий сценарии Росстата, брать самый пессимистичный прогноз и иметь в виду, что реальность будет еще хуже. Подобный грубый метод прогнозирования отлично работает и в 2019 году (скорректированный прогноз рождений Росстата на текущий год 1561 тыс., в то время как реально будет около 1475 тыс., поскольку цифры за 10 месяцев уже есть).

Рис. 1. Демографический прогноз от Росстата. Естественная убыль будет быстро увеличиваться.
Но даже если брать пессимистичный прогноз Росстата (который на самом деле оптимистичный), то согласно ему получается, что количество родившихся будет устойчиво падать, а количество смертей расти (см. диаграмму выше).  Соответственно, ежегодно будет увеличиваться отрицательный естественный прирост, который к 2030 году достигнет 750 тыс. человек в год. По моим прогнозам (поскольку я считаю, что Росстат систематически приукрашивает демографическую статистику) отрицательный естественный прирост к 2030 году будет больше - и достигнет величины миллион в год. То есть ежегодно из страны будет уходить население размером в город Пермь или Волгоград.
Collapse )

Дом в Рф

Что такое ипотечные ценные бумаги, откуда они взялись и к чему нам готовиться.

Многим ипотечникам стали приходить «письма счастья» с сообщением, что их продали. Ну, то есть банк, в котором они брали кредит, передал их закладную другому агенту. Выглядит это примерно так:

Уважаемый Петр Иванович! Информируем о передаче прав по закладной, удостоверяющей права из заключенного Вами и Банком кредитного договора №…. от 21.10.15, в пользу ООО «ИА «Фабрика ИЦБ».

Фабрика ИЦБ… Звучит зловеще, почти как «Фабрика троллей». Многие ипотечники заволновались, почувствовав, что их где-то могут в очередной раз ммм… обмануть.

На самом деле, для рядовых заемщиков ничего внешне не поменялось. Многие и вовсе не заметили, как их продали, продолжая выплачивать кредит, как и раньше.
Но если смотреть шире – схема кредитования принципиально изменилась, принимая более зримые очертания ипотечной пирамиды.

Принцип секьюритизации состоит в том, чтобы перевести активы (ипотечные кредиты) в пассивы (средства от продажи ИЦБ). После чего под свежие пассивы выдать еще больше ипотечных кредитов. Так банки нивелируют проблему нехватки средств для выдачи кредитов.

А нехватка средств начинает проявляться все более остро: ставки снижаются, население не хочет сберегать под крошечную доходность и все больше подсаживается на кредиты. Подробнее об этом рассказано в статье Люди не хотят больше сберегать. Хотят тратить. И к чему это приведет
Вот банки и изворачиваются.

Collapse )

Варламов, ты не прав!

Много хайпа словил Илья Варламов, тонко накручивая аудиторию и тщательно изжевывая тему гетто. Напомню, блогер демонизирует новые стройки вокруг мегаполисов (почему-то особенно досталось Питеру) в духе «все пропало», «ужас-ужас», «там невозможно жить», «в будущем жители побегут из этих муравейников и их захватят мигранты» и прочие эмоциональные штучки, маскирующиеся под псевдо-аналитикой.

Замечу сразу, что меня самого эта ситуация не радует, шедевральные башни в небеса от застройщиков навевают на меня тоску и депрессию, жить в этих кварталах не планирую и другим не посоветую. Но! Нужно отличать личные ощущения и анализ ситуации в целом. Как я покажу ниже, известный эксперт (ставить ли кавычки в этом слове каждый пусть решает сам) Варламов грубо ошибается. Как в логических построениях, так и в выводах.
Collapse )

Самое слабое место реформы долевого строительства

В многочисленных публикациях, посвященных отмене долевого строительства и переходу на «эскроу-счета» акцент неизменно делается на следующих возможных проблемах, с которыми нам всем придется столкнуться:

- застройщики лишаться доступа к бесплатным деньгам дольщиков, издержки вырастут, значит, все подорожает (о том, насколько это опасение соответствует действительности, было рассказано тут).
- часть застройщиков не смогут получить банковское финансирование и будут вынуждены уйти с рынка
- отрасль ждет волна банкротств

Но как это часто бывает, эксперты увидели проблему не там, где она действительно есть.
Но прежде чем зафиксировать эту проблему, зайдем немного с другой стороны. Недавно в СМИ промелькнули несколько интересных и даже курьезных новостей, но мало кто на них обратил внимание.

Сенаторы Сергей Леонов и Иван Абрамов и депутаты Ярослав Нилов и Алексей Диденко внесли в Госдуму законопроект, которым предлагается выплачивать дольщикам доходы в виде процентов от размещенных на счетах эскроу средств. После завершения строительства жилого дома и передачи квартир дольщикам начисленные проценты могут быть использованы дольщиками на любые цели, в том числе и на ремонт приобретенной квартиры, и на покупку необходимой мебели…
https://www.bn.ru/gazeta/news/256733/

Кто-то остроумно окрестил эту выплату кэш-беком от банков. Хотя данная «новость» больше похожа на обыкновенный пиар, тем не менее, она выдает некоторую обеспокоенность наверху. Чем же так встревожились депутаты? Все выглядит странно, если не сказать абсурдно. Особенно если мы вспомним, что примерно половина покупателей новостроек используют для этого ипотечный кредит. Следите за руками: дольщик берет деньги у банка в долг и платит за это процент банку. Потом эти деньги отправляются обратно на счет в банке, и банк платит деньги дольщику за пользование «его» (точнее, своими собственными, банковскими деньгами). Круг замкнулся.

Collapse )

Тиражируемые, нетиражируемые товары и услуги. Почему цены ведут себя так странно

В Сказе о лишних телевизорах мы, пусть и в несколько шутливой форме, на пальцах объяснили проблему современной экономики (глобальное перепроизводство товаров).
Во второй части, мы попытались объяснить известный парадокс, а именно почему мировые ЦБ вливают в свои экономики кучу денег, а цены не растут.
Действительно, в условиях неполной загрузки производственных мощностей генерация дополнительного денежного спроса не приводит к инфляции. Грубо говоря, если стакан полон, и вы льете туда воду, вода перельется через край (ситуация полной загрузки мощностей). А если в стакане осталось место, то вы до поры до времени можете наливать туда жидкость без всяких последствий (ситуация неполной загрузки).
В реальности, конечно, все намного сложнее.
Во-первых, некоторые сектора характеризуются неполной загрузкой мощностей, а некоторые могут быть вполне загружены. Правительство (и ЦБ) не умеют лить деньги адресно и ведут себя как слоны в посудной лавке. Обычно все сводится к мягкой денежной-кредитной политике - пресловутому снижению процентных ставок или операциям на открытом рынке. Т.е. деньги получают не те, кому они нужнее.
Во-вторых, сами товары бывают различных свойств. Производство одних товаров легко расширить (как тех же телевизоров), других же – с трудом.
В-третьих, одни товары импортируются, а значит, цена на них в любом случае не поднимется сильно выше мировой, другие – исключительно «местного розлива».
В-четвертых, есть еще финансовые продукты, деньги от стимуляций уходят туда, но об этом ниже.
В итоге: стимуляция спроса со стороны государства приводит к тому, что цены на одни товары и услуги действительно топчутся на месте, в то время как на другие – растут. А на некоторые даже очень быстро растут.
Попробуем разобраться со всем этим, а для этого нам придется заняться классификацией. Итак, выделим основные группы продуктов.
Collapse )
 

Велика Россия-матушка, а строить негде

Когда в учебниках по географии пишут, что Россия – самое большое по площади государство - не верьте. Это наглая ложь! На самом деле, жизнь в этой стране теплится на очень ограниченном пространстве. Зачастую всякое существование прекращается буквально через пару сотен километров от МКАД или КАДа, в глухих псковских, новгородских или тверских лесах.


Вот, например, что происходит в Псковской области, наиболее близкой к Западу, если не считать Калининград. Народу там пока еще больше, чем жило при Екатерине II, но уже меньше, чем при Александре I. Правда, такими темпами, скоро и до Ивана Грозного доберемся.
А вот, как в Москве.

Если кто-то удивлен, почему люди бегут из экологических лесов в густой смрад столиц, то вот вам исчерпывающая диаграмма для этого.
Collapse )

ЦБ уже думает, как охладить ипотеку. Да только не знает, с какой стороны подобраться

Мы уже не раз отмечали, что ЦБ-шные специалисты, если никто на них не давит, способны поставлять достаточно качественную аналитику, в том числе и по рынку недвижимости.
Вот вышла очередная методичка со скучным названием «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования». В этот раз он оформлен в виде «доклада для общественных консультаций» (правда, непонятно, с каким еще обществом все это будет обсуждаться, но точно не с нами). Судя по всему основными адресатами являются госбанки, которым вежливо предлагается поумерить пыл в плане раздачи ипотечных кредитов.
Collapse )

Не пора ли продавать. Недвижимость

Сегодня будет мало текста, но много полезной информации.
Наверняка многие, читая этот блог,  мысленно произносят «Дмитрий, хватит уже умничать, говори прямо: покупать нам недвижимость или продавать?»
Знал бы прикуп, как говорится, жил бы в Сочи.
И все же, как ни странно, недвижимость в России, возможно, единственный в мире финансовый актив, цену которого можно довольно точно прогнозировать.
Сейчас я вам раскрою все карты.
Весь процесс укладывается максимум в пять минут.
Collapse )