?

Log in

No account? Create an account
Теория недвижимости
 
[Most Recent Entries] [Calendar View] [Friends]

Below are the 20 most recent journal entries recorded in Дмитрий Маслов's LiveJournal:

[ << Previous 20 ]
Monday, December 17th, 2018
11:29 am
Кто больше покупает недвижимость – москвичи или провинциалы?

Небольшая, но интересная задачка.

Давайте немного порассуждаем.

С одной стороны,  недвижимость – малодоступное благо, а такие товары покупаются в  последнюю очередь – когда для этого появляются соответствующие  финансовые возможности. То есть чем богаче человек, тем больше у него  возможностей купить квартиру. Поскольку доходы москвичей, как известно,  значительно выше среднего, то можно полагать, что и на недвижимость они  тратят гораздо более среднестатистического россиянина. Кроме того, у них  остается больше денег на сбережения после оплаты всех постоянных  расходов, что опять-таки увеличивает теоретические возможности совершить  крупную покупку.

Но с другой стороны,  московская недвижимость гораздо дороже, а самое главное, она дороже не  только абсолютно, но и ОТНОСИТЕЛЬНО, а значит, человеку, который решится  ее покупать, придется жертвовать потреблением бОльшего количества  товаров и услуг.

Поясним на примере:

Предположим, есть две альтернативы «купить квартиру или отдыхать всей семьей».

Коля живет в Брянске и копит на квартиру. Чтобы купить ее, ему надо не свозить свою семью на курорт 10 раз (из расчета цены на квартиру 1,5 млн. руб. и стоимости поездки на курорт 150 тыс. руб.).

Его приятель Ваня –  москвич и тоже копит на квартиру. Но чтобы ее купить, ему пришлось бы не  везти свою семью на курорт 50 раз! (из расчета цены на квартиру 7,5  млн. и стоимости поездки на курорт те же 150 тыс. руб.)

Read more...Collapse )
Friday, December 14th, 2018
11:00 am
Вася, у которого нет денег на квартиру

Спрос на жилье зависит не только от располагаемых доходов населения, но и от числа потенциальных покупателей, которые в принципе могут позволить себе покупку.

Поясню на примере.

Какое потенциальное количество покупателей хлеба и молока? – Ответ –  100% взрослого населения, поскольку квант покупки ничтожно мал (даже  самый последний бедняк может позволить себе хоть раз купить еду).

Какое потенциальное количество покупателей, например,  телевизоров? Ответ – 60-80%: хотя квант покупки уже значительно выше,  все равно это по карману большинству работающих людей.

Какое потенциальное количество покупателей квартиры?

Упс… Тут выйдет заминка.

Ведь если смотреть на итоговую цену квартиры, то ясно, что бюджет  покупки слишком велик, и купить жилье, разом выложив всю сумму, мало кто в состоянии.

Ну, нет у людей одномоментно 1-3 миллиона (в провинции) и 5-10 в столице. Заработать такую сумму многие теоретически могут – но не  сегодня, а когда-нибудь… потом. А раз денег нет, то из потенциальных  покупателей такие люди выбывают.

Выражаясь математическим языком, покупка квартиры – дискретна,  то есть единична. Если вы покупали 10 пачек молока в месяц, а потом  решили сэкономить, то в следующий месяц купите 9 пачек. Если у вас едва  хватало денег на квартиру, а потом они выросли в цене, то вы не можете  купить себе ни 4/5 квартиры, ни ¾ - и, скорее всего, просто уйдете с рынка.

Read more...Collapse )
Wednesday, December 12th, 2018
10:51 am
"Новостройки" - это не квартиры!

Надо написать аршинными буквами и расклеить по всем стенам в офисах, где сидят матерые «аналитики» рынка недвижимости.

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

НОВОСТРОЙКИ – ЭТО НЕ КВАРТИРЫ!

Впрочем, не уверен, что это поможет, потому что раз за разом  появляются новости а-ля «почему подорожают квартиры на ранней стадии  строительства», «упало предложение квартир в новостройках» и т.д.

И здесь непонятно: то ли «эксперты» сами не понимают разницы между  квартирами и их недостроенными прототипами, то ли сознательно вводят  народ в заблуждение, пытаясь обосновать рост цен, там, где его нет в  помине.

То, что обычно называют новостройками – честнее было бы назвать  «недостройками» - так гораздо точнее. А еще правильнее сказать, что это Обещание застройщика построить и передать квартиру покупателю  или фьючерс на квартиру. Для простоты мы так и будем коротко называть  его в дальнейшем – Фьючерсом, по аналогии с деривативами (производными  финансовыми инструментами).

Что отличает Фьючерс от квартиры? Любому мало-мальски трезвому человеку ясно, что дистанция между ними огромного размера.

Квартира – это физический объект, в котором можно жить. Или можно сдавать ее и получать арендный доход.

Фьючерс – это просто бумажка, которая может материализоваться в  квартиру (когда-нибудь в будущем), но может и не материализоваться, в  зависимости от вашего везения и устойчивости застройщика.


Read more...Collapse )
Tuesday, December 11th, 2018
11:15 am
Молоко материнского капитала

Материнский капитал -  одна из форм государственного субсидирования рынка  жилья. Бессмысленная  с точки зрения декларируемых целей, неудобная и не особо выгодная для населения

Какая декларируемая цель введения материнского капитала? – поощрение рождаемости, поддержка российских семей. Как обычно, вся ради народа и простого человека.

Помог ли материнский капитал (м.к). повысить рождаемость? –  нет, как, впрочем, и любые другие «монетарные» способы. Мотивация   заведения детей – очень сложная и принципиально неэкономическая. В  лучшем случае программы помогают сдвинуть рождения на более ранние   периоды. Рост количества рождений в 2010-е годы связан с благоприятной   возрастной структурой населения. По мере того, как будет сокращаться  количество потенциальных матерей в наиболее репродуктивных возрастах,  рождаемость будет снижаться, не смотря ни на какие меры экономической  поддержки.

Фактическая цель м.к.  – поддержание застройщиков и  первичного рынка жилья. Вопреки  разговором о многовариантном  использовании м.к. (на образование детей,  на накопительную пенсию и  проч.), более 90% поступает на рынок жилья, в первую очередь, на  первичный рынок. Правительство решило убить сразу  двух зайцев – и  электорату поведать красивые байки про рост  рождаемости, и застройщиков  поддержать на плаву. Интересно, что выплаты  м.к. производятся из  Пенсионного Фонда, что как бы намекает про источник ресурсов для данной  кампании.

Read more...Collapse )
Sunday, December 9th, 2018
4:11 pm
Как московская недвижимость мигрантов отпугивает

Принято думать, что «лимитчики», непрерывным поток стекающиеся в Москву, разгоняют столичный рынок недвижимости. Одно время и я так полагал: чем больше мигрантов, тем выше цены в «Нерезиновой». Казалось бы, все просто.

Однако несколько примеров знакомых, которые долго-долго сидели у себя в провинции, обзавелись семьями, детьми и лишь в последние несколько лет неожиданно надумавшие переместиться в столицу, навели меня на мысль, что причинно-следственная связь работает несколько по-другому. И в самом деле – что мешало всем этим людям приехать раньше?

В интернете на многочисленных форумах пылают страсти – одни говорят, что лучше жить в Москве, другие топят за провинцию. Истина, как обычно где-то посередине, если бы не одно «но». Деньги. В Москве банально намного больше платят, других по-настоящему весомых причин сюда ехать нет, и в этом более-менее все сходятся.

Но человек, если он планирует мигрировать в столицу, должен учитывать не только вероятный прирост дохода, но и рост стоимости жизни, а также расходы на сам переезд. Именно это на самом деле отпугивает потенциального «перебежчика», а вовсе не непримиримая ненависть к «москалям».

Как рассуждает регионал:

Read more...Collapse )
Thursday, December 6th, 2018
12:23 pm
Оправдан ли ремонт в квартире под сдачу в аренду

Собственно, вопрос вот в чем: целесообразно ли экономически проводить ремонт в квартире, чтобы сдать ее дороже?

С одной стороны,  очевидно, что чем лучше ремонт, тем больше денег будет готов платить  арендатор за съем. С другой стороны, не факт, что дополнительные выплаты  окажутся выше, чем стоимость самого ремонта. Давайте разбираться.

Read more...Collapse )
Monday, December 3rd, 2018
6:53 pm
Мифы рынка жилья: метро увеличивает цены на квартиры

Не секрет, что чтобы ни  происходило в России, это обязательно приводит к росту цен на жилье. (Даже если высадятся инопланетяне, то ждите роста цен на квартиры: ведь всем известно, что недвижимость всегда в цене).

А если серьезно, то  достаточно часто встречается такое мнение, что строительство метро (равно как любое другое благоприятное изменение инфраструктуры) приводит к росту цен на недвижимость. Развернуть аргументацию никто обычно не удосуживается: дескать, все просто - открыли станцию, цены выросли, чего еще непонятного?

Read more...Collapse )
Friday, November 30th, 2018
12:16 pm
Немного об этике риелторов

На днях судьба свела  меня с риелтором. Естественно, интересуюсь у нее, что нового на рынке,  как идут подборы квартир и продажи (вдруг, что-то новое мне расскажет),  что с ценами, много ли авансов, о взаимоотношении с агентствами и много  другое. В общем, про нелегкую судьбу риелторскую.

И тут она заговорила о морально-этической стороны своей профессии (ага, мы все догадываемся, что этика у риелторов зашкаливает).

"Что вы имеете в виду?" - спрашиваю.

А представьте, отвечает,  выставила квартиру на продажу, приходят покупатели, а в квартире  имеются некоторые недостатки, и мне приходится о них умалчивать, хотя я о  них хорошо знаю.

"Какие еще недостатки - кривые документы?"

Read more...Collapse )
Wednesday, November 28th, 2018
11:05 am
Демографическая яма, в которую сползает российская недвижимость







Если кто-то хочет знать, как выглядит начало демографической ямы, то вот вам графики.

Выше приведено число рождений в России по годам в сравнении за последние три года. Отчетливо видна точка, где начался спад - конец 2016 года - и далее  планомерный тренд вниз (каждый следующий год по всем месяцам лежит строго ниже предыдущего). Иными словами, снижение рождаемости - не какой-нибудь случайный выброс, а мощное движение вниз, вернее только его первая стадия.

О демографической яме  специалисты знали давно, и было много разговоров на тему того, что  всплеск рождаемости в начале 2010-х годов связан не с «мудрой» политикой  властей (несомненно, можно говорить и о бесполезности материнского  капитала, по крайней мере, с точки зрения стимулирования деторождений), а лишь с тем, что увеличилось количество женщин репродуктивного возраста (рожденных в 80-х). По мере того, как поколение 80-х будет выходить из  репродуктивного возраста, будут проваливаться и демографические показатели.

Сейчас один в один  повторяется история конца советского периода, когда рождаемость  неумолимо падала (вопреки стереотипному мнению снижение началось не в 1991 году, а раньше - в 1988-1989), и, в конечном счете, рухнула почти в  два раза. А всего снижение продолжалось более 10 лет.

Read more...Collapse )
Tuesday, November 27th, 2018
2:47 pm
Новая концепция арендного бизнеса?

Частникам предлагается купить апартаменты, которые будет сдавать за них  Управляющая Компания, а они будет только денежки получать в виде  процентов. На первый взгляд выглядит заманчиво… и рискованно.

Одно время были  разговоры о том, что едва ли когда-нибудь организованный рынок аренды  составит конкуренцию частным собственникам, сдающим свои квартиры,  потому что выходит намного дороже, да и перспектив особых не  прослеживается.

Однако постепенно на  рынок выходят апартаменты с изначально заложенной программой по  организованной сдаче недвижимости в аренду – во-первых, через  Управляющую Компанию, во-вторых в комплекте с круглосуточным сервисом,  фитнесом, кафе и так далее. Конечно, инвестиционный доход будет  значительно уменьшен платежами в Управляющую Компанию, но зато он будет  постоянным, чем-то сродни банковскому депозиту, а самое главное,  инвестиция не будет требовать личного внимания инвестора.

Такие проекты обычно  располагаются рядом со станцией метро, где строятся специальные  комплексы, являющиеся чем-то средним между обычными многоэтажными домами  и гостиницами.

Вот, например, как рекламирует свой проект один из застройщиков (название комплекса изменено):

Read more...Collapse )
Monday, November 26th, 2018
10:05 pm
Почему Росреестр аналитику не товарищ

Статистика Росреестра по недвижимости... Рассмотрим эту весьма специфическую тему, в которой можно отыскать однако и универсальный смысл, верный для любого рынка.

(дальше будет вероятно немного занудно)

Read more...Collapse )
Saturday, November 24th, 2018
10:38 pm
ЛАЙФХАК ДЛЯ ЛЕНИВЫХ: ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Как-то неловко об этом говорить. Но все удивительно просто! – Проще не бывает.

Я много пишу о том, что  недвижимость – одна из самых сложных и загадочных тем в экономике, и  требуются специальные знания и усилия, чтобы понять происходящее на  рынке.

Но есть, однако, у нее  одно очень полезное свойство, будто специально созданное для лентяев,  позволяющее точно прогнозировать, куда двинется тренд в ближайшее время.  Причем это не какая-то «угадайка», которыми грешат прогнозы на финансовых рынках (у любого аналитика, вне зависимости от квалификации,  вероятность, что он попадет примерно 50% - либо угадал, либо нет).

Сейчас я раскрою это удивительное тайное знание – мне не жалко!

Итак, какое же фундаментальное свойство отличает недвижимость от любого другого финансового актива. Отвечаю – это инертность.

Как формируется цена актива на финансовых рынках? Предположим, что-то произошло, и цена сразу же приходит в движение, отыгрывая это событие. Более того, на некоторые инструменты (например, акции) цена начинает отыгрывать еще до того,  как событие произошло – инсайдеры в курсе того, что скоро нечто станет  известно всем, и начинают скупку или продажу акций; когда новость  действительно выходит, они фиксируют прибыль, а обычные инвесторы,  которые ни о чем не догадывались – соответственно, убытки. Как раз в  этом смысл известной поговорки «Покупай на слухах, продавай на фактах».

Read more...Collapse )
Thursday, November 22nd, 2018
5:09 pm
Закон понижения качества арендаторов

В предыдущих статьях я  упомянул несколько казусов нерационального  поведения на рынке жилья.  Когда дело касается покупки квартиры, люди  ведут себя не как экономические агенты, описанные в теории  микроэкономики, а в  соответствие со своими инстинктивными (=  психологическими)   установками.

Очевидно, что получение  квартиры в собственность сегодня – важнейшая  экономическая цель  подавляющего большинства россиян. Огромное количество  людей стремятся к  этому одновременно, хватая заветные метры при любой,  малейшей  возможности.

А там, где множество  людей действуют в едином порыве (=одинаково),  возникают интересные  закономерности или даже, можно сказать, законы.

Один такой своеобразный  закон я сегодня разберу. Это закон «понижения  качества арендаторов». По  мере того, как все больше людей отказываются  от съема жилья, переезжая  в собственную квартиру, качество тех, кто  приходит им на смену, будет  все ниже и ниже.

Давайте разберем суть его действия. На самом деле, схема здесь работает простая.

1.Как мы выяснили,  большинство людей  стремятся купить квартиры, не  считаясь ни с логикой,  ни с обстоятельствами. Из двух вариантов  «снимать» или «купить», почти  всегда выбирается второй вариант.

2.Купленные квартиры  используются либо для собственного проживания,  либо сдаются в аренду.  Часть квартир могут простаивать, но их доля  небольшая.

Read more...Collapse )
Tuesday, November 20th, 2018
6:10 pm
Экономический смысл московской реновации

Напомним, что московская «реновация» - это программа сноса хрущевок, и  переселение жителей в новые, специально построенные на этом месте дома.

Эта тема обросла всевозможными спекуляциями.

Разумеется, не стоит думать, что это какая-то особая  благотворительность со стороны московской мэрии. На бумаге все выглядит  неплохо – стоимость квартир в новых домах выше, жители вроде бы  выигрывают. Однако есть несколько «но», о которых ниже.

Не выдерживают критики и всевозможные «теории заговора». Например,  что стройкомплекс находится в глубоком кризисе и необходимо спасать его  за счет бюджета. Или что людей обязательно переселят далеко за МКАД.

Политическая подоплека? Здесь отчасти стоит согласиться. Власти  решили использовать эту тему как козырь перед выборами (хотя,  по-видимому, недооценили сопротивление части населения), рассчитывая на  всеобщее одобрение. Но не это главное.

Я полагаю, что есть более простое объяснение.  Для этого необходимо  взглянуть чуть шире. Весь тренд последних лет в Москве – это рост  предложения. Экономические силы заставляют предложение расти, и оно ищет  себе выходы на новые территории.

Специфическая проблема Москвы, которая отличает его от всех других  российских городов – это недостаточное место для застройки. Все лакомые  куски московской земли давно раскуплены и поделены. Земля – вот истинная  цель московской реновации.

Read more...Collapse )
Monday, November 19th, 2018
1:28 pm
Почему цены на квартиры не отыгрывают курсовые потери рубля

2014 год стал разочарованием для покупателей недвижимости.

Напуганное стремительной  девальвацией, население в панике искало, куда пристроить  обесценивающиеся рубли. Кто победнее – скупали консервы и бытовую технику; кто побогаче – машины и квартиры. Однако цены вели себя  странным образом – на продукты питания и автомобили они действительно  подросли, но многие услуги и квартиры в последующие годы стоили  практически столько же, сколько и до кризиса.

Люди недоуменно пожимали  плечами – почему раньше все росло, а теперь нет? Впрочем, многие  граждане правильных выводов не сделали и в дальнейшем при скачках курса  вели себя аналогичным образом.

Этот пример - яркая  демонстрация того, что метод аналогий в экономике может сыграть злую  шутку с человеком, который, не пытаясь разобраться в причинах, просто  следует за толпой. Если в 1992 году рубль падал, цены на недвижимость  росли; в 1998 году рубль рухнул, и цены на недвижимость тоже росли (в  рублях), то, следовательно, и дальше все будет происходить по тому же  сценарию. Но жизнь устроена сложнее. Точнее, взаимосвязь курса валюты и  цены на квартиру более сложная.

Чтобы разобраться в  причинно-следственных связях для начала вспомним базовую модель  спроса-предложения. Эта модель утверждает, что цена растет в двух случаях: а) если растет спрос; б) если снижается предложение. Все.  Других причин для роста цены в рыночной экономике нет.

Read more...Collapse )
Saturday, November 17th, 2018
5:06 pm
На ипотеке "наварись"! Но только, чур, не навернись...

Застройщики, банки и  агентства недвижимости в один голос поют, что цены на квартиры растут и  растут. Песня уже настолько старая и заезженная, что, кажется, ничего  нового уже не услышишь, но все же «певцам» удается порой удивлять.

Казалось, если все так  замечательно в строительном царстве, то зачем постоянно об этом  твердить? Деньги ведь любят тишину. А раз цены только и делают, что  растут, а ипотечное кредитование бьет рекорд за рекордом, то банкам и застройщикам не о чем беспокоиться – только снимай сливки и прибыль  считай. Но те отчего-то нынче пошли нервные, а может быть излишне добрые  – им все кажется, что не все покупатели успели приобрести по низким  ценам в преддверие будущего повышения и хотят осчастливить каждого, кто  еще не купил квартирку в ипотеку.

Трогательная забота о потребителях толкает их на весьма оригинальные ходы.

Так, например, Сбербанк в  честь своего «177-летия» прислал в личный кабинет такую феерическую  открытку. (Любопытно, что Сбербанк ведет отсчет своей истории с 1841  года, но когда интересуешься у него, что стало с вкладами в 91 году, то  выясняется, что это был другой банк…).





"Подарочки" от щедрого банка


Read more...Collapse )
Thursday, November 15th, 2018
12:07 pm
Мертвые души Росстата




Потенциальных  покупателей недвижимости может оказаться намного меньше, чем принято  считать, потому что статистические ведомства сильно приукрашивают демографические данные.

В принципе, тема уже была затронута в официальных публикациях. «Чудеса демографии: в России  «пропали» 7 миллионов человек» (ридус. ру).

Издание обратило  внимание, что количество зарегистрированных избирателей (109 млн. на  январь 2018г), с поправкой на несовершеннолетних, даже близко не дает  цифру в 146,8 миллионов, о которой отчитывается Росстат. И ладно если бы  ошибка была незначительной – ее можно было списать на статистическую погрешность или еще какие-то факторы.

Но где-то «в песках» потерялись около 7 млн. человек – а этого уже вполне достаточно, чтобы призадуматься.

Read more...Collapse )
Tuesday, November 13th, 2018
11:20 am
Казусы нерационального поведения: «Оставлю квартиру детям или себе на пенсию»

И вновь, как в случае с «дядей» (это персонаж, которому никто не  хочет платить), идея к этой заметке возникла после того, как я в сотый  раз услышал от кого-то трафаретную фразу: «Покупаю квартиру, чтобы  оставить ее детям». Другой вариант этой фразы «куплю себе на пенсию».

Когда многие, совершенно незнакомые друг другу люди, начинают вести  себя, ну скажем, странно и в оправдание своим нелогичным действиям  приводить одни и те же обоснования, одними и теми же словами, это как  минимум повод задуматься. А все ли здесь так просто?

Read more...Collapse )

Monday, November 12th, 2018
9:04 pm
Макроэкономические тождества на рынке жилья

В предыдущих статьях, посвященных балансовой модели рынка жилья мы вывели основное тождество, которое записывается так:

[Собственные средства населения] + [Заемные средства]=[Покупка «первички»]+[Деньги, положенные обратно в банк]

Смысл его в том, что сколько денег поступает на рынок недвижимости, столько же уходит с него  через канал новостроек и за счет денег, которые возвращаются в  банковскую систему. В этом соотношении отсутствует «вторичка», так как у  нее нет собственной емкости и большинство сделок на вторичном рынке –  это так называемые альтернативы (когда жилья продается и одновременно  покупается другое). Подробно про вторичный рынок написано в специальной  статье.

Read more...Collapse )
Sunday, November 11th, 2018
10:07 am
Почему вторичный рынок исключается из баланса на рынке жилья




вторичный рынок служит лишь транзитным пунктом в движении денег

Здесь мы подошли к очень  важному, и, пожалуй, революционному выводу, который следует из  балансовой модели на рынке жилья. (Опять будет сложно...)

Read more...Collapse )
[ << Previous 20 ]
About LiveJournal.com